Spekulationssteuer: Unterschiede bei Immobilien und Aktien

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Werden Immobilien nach ihrem Kauf nicht lange genug gehalten, fällt eine Spekulationssteuer an. Mit Deinem persönlichen Steuersatz kannst Du sie berechnen. Anders sieht es bei Aktien und anderen Wertpapieren wie ETFs aus. Die fällige Steuer beim Verkauf heißt Abgeltungssteuer.

Spekulationssteuer: Unterschiede bei Immobilien und Aktien

Was ist eine Spekulationssteuer?

Noch heute wird der Begriff Spekulationssteuer gebraucht, auch wenn er inzwischen eher veraltet ist. Gemeint ist die Steuer, die Verbraucher auf die Einkünfte aus privaten Verkäufen zahlen müssen. Der Begriff wird häufig beim Verkauf von Immobilien oder Aktien verwendet, doch gibt es bei beiden Verkäufen Unterschiede, wenn es darum geht, diese Steuer zu berechnen. Die genaue Bezeichnung für diese Steuer lautet "Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften". Es ist also eine Form der Einkommenssteuer, weshalb Du die Gewinne aus solchen Verkäufen in Deiner Einkommenssteuererklärung angeben musst. Vergisst Du das, kann das als Steuerstraftatbestand geahndet werden. Unterschiede gibt es bei der Besteuerung von Verkaufsgewinnen bei Immobilien und bei Gewinnen aus dem Verkauf von Geldanlagen. Möchtest Du die Spekulationssteuer vermeiden, musst Du wissen, wie die Besteuerung von Aktien und Immobilien erfolgt und was Du beachten musst.

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Steuern auf den Verkauf von Immobilien

Bei einem Verkauf von Immobilien fällt die Spekulationssteuer auf den Gewinn dann an, wenn Du die Zehnjahresfrist zwischen Kauf und Verkauf unterschreitest. Um die Steuer zu berechnen, musst Du Deinen persönlichen Steuersatz auf den Gewinn ansetzen. Die stark steigenden Preise für Immobilien können viele Immobilienbesitzer dazu bewegen, ihr Haus zu verkaufen und sich nach einem kleineren Objekt umzuschauen. Das ist auch für viele Hausbesitzer interessant, die ihr Haus nicht selbst nutzen. Du musst allerdings nicht grundsätzlich den Fiskus an Deinem Gewinn beteiligen. Beim Immobilienverkauf gibt es Möglichkeiten, diese Steuer ganz legal zu umgehen. Nur dann, wenn Du die Immobilie nicht selbst nutzt, musst Du sie nach dem Kauf mindestens zehn Jahre lang halten, bevor Du sie verkaufst. Nach einer Haltefrist von mindestens zehn Jahren zahlst Du keine Spekulationssteuer. Die Frist zählt ab der Beurkundung des Kaufvertrages. Gab es einen schuldrechtlichen Vorvertrag, kann die Frist schon ab dann zählen.

Hast Du ein Grundstück gekauft und später bebaut, um das Haus oder die Wohnungen zu vermieten, gilt die Beurkundung des Grundstückskaufs für den Beginn der Frist.

Die Spekulationssteuer musst Du zahlen, wenn Du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf der Immobilie verkaufst. Dein persönlicher Einkommenssteuersatz wird angesetzt, um die Steuer auf Deinen Gewinn zu berechnen. Die Differenz zwischen Verkaufs- und Ankaufspreis wird besteuert. Allerdings kannst Du von diesem Betrag verschiedene Kosten abziehen:

  • Kosten für Makler
  • Notargebühren
  • Kosten für Grundbucheintrag.

Ziemlich viele Fallstricke bei der Besteuerung von Immobilien

Verkaufst Du eine Immobilie, lauern bei der Besteuerung ziemlich viele Fallstricke. Du solltest sie kennen, wenn Du die Spekulationssteuer vermeiden möchtest. Einer dieser Fallstricke können Abschreibungen sein, die bei der Vermietung der Immobilie zuvor steuerlich geltend gemacht wurden. Sie werden zu dem zu versteuernden Betrag hinzugerechnet und erhöhen den Spekulationsgewinn. Du musst dann auf einen höheren Betrag Steuern zahlen. Dir bleibt von Deinem Gewinn nicht mehr viel übrig, wenn für Dich der Spitzensteuersatz von 42 Prozent gilt.

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Erzielst Du Gewinne mit Geldanlagen, wird darauf die Kapitalertragsteuer fällig. Nicht immer musst Du jedoch Steuern zahlen, da Du einen Freibetrag ausschöpfen kannst. Die Höhe der Steuer ist für alle Steuerzahler gleich. Mit einem Rechner im Internet kannst Du sie berechnen.

Nun kann es passieren, dass Deine Eltern Dir eine Immobilie schenken, damit Du die Erbschaftssteuer sparst. Abhängig vom Wert der Immobilie kann für Dich aber eine Schenkungssteuer anfallen. Das ist allerdings nur bei wertvollen Immobilien der Fall, denn Du kannst einen hohen Freibetrag ausschöpfen. Mit der Schenkung geht die Zehnjahresfrist auf Dich über. Du musst die Spekulationssteuer zahlen, wenn Du das Objekt, das Dir geschenkt wurde, innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufst.

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Nicht anders sieht es bei einer Erbschaft aus. Du musst die Erbschaftssteuer zahlen, wenn es sich um ein wertvolles Objekt handelt. Auch hier gilt jedoch ein hoher Freibetrag. Die Zehnjahresfrist geht auch bei einer Erbschaft auf Dich über. Verkaufst Du das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, musst Du die Spekulationssteuer zahlen.  

Die Zehnjahresfrist beginnt für Dich nicht ab dem Tag, an dem Dir die Immobilie geschenkt oder vererbt wurde. Hier zählt das Datum der Beurkundung des Kaufvertrags. Haben Deine Eltern beispielsweise die Immobilie vor vier Jahren gekauft und sie Dir jetzt geschenkt oder hast Du sie geerbt, gilt für Dich nur eine Frist von sechs Jahren, die ablaufen muss, damit Du keine Spekulationssteuer zahlst.

Die Zehnjahresfrist ist nicht immer eine Garantie, dass für Dich keine Spekulationssteuer anfällt. Wurde ein Mietshaus langjährig gehalten und dann modernisiert und in Eigentumswohnungen aufgeteilt, fällt die Steuer an, wenn es innerhalb von fünf Jahren veräußert wird. Relevant ist dann nicht das Kaufdatum des Objekts, selbst wenn das Objekt schon vor 30 Jahren gekauft wurde. Was für die Frist zählt, ist das Datum, zu dem die Sanierungsarbeiten abgeschlossen wurde. Der Fiskus rechnet damit, dass bei der Veräußerung ein gewerblicher Immobilienhandel vorliegt. Wesentlich weniger kompliziert ist es, eine Abgeltungssteuer auf Aktien zu berechnen. Dabei lauern längst nicht so viele Fallen.

Immobilien vermieten: Wann die Drei-Objekte-Grenze gilt

Für Vermieter, die innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien verkaufen, kann es brenzlich mit der Spekulationssteuer werden. Schnell können diese Vermieter als gewerbliche Händler eingestuft werden. Das Finanzamt kann dann eine deutlich höhere Steuer berechnen. Zusätzlich zur Einkommenssteuer kann auch noch eine Gewerbesteuer anfallen, wenn innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Objekte veräußert werden.

Ein Mehrfamilienhaus, in dem sich mehrere Wohnungen befinden, gilt als ein Objekt. Ehepaare können insgesamt sechs Mietobjekte verkaufen, da die Drei-Objekte-Grenze für jeden Ehepartner gilt. Die Drei-Objekte-Grenze kann jedoch flexibel ausgelegt werden. Als gewerblicher Händler kannst Du mitunter auch eingestuft werden, wenn Du nur ein oder zwei Objekte verkaufst. Der Fiskus kann hinter dem ursprünglichen Kauf der Immobilien die Absicht zum gewinnbringenden Verkauf vermuten. Das ist dann gegeben, wenn Du ein Grundstück erwirbst und es nach den Vorstellungen des späteren Käufers bebaust.
Eine Gemeinsamkeit haben Aktien und Immobilien bei der Spekulationssteuer. Erleidest Du Verluste beim Verkauf, kannst Du sie nur eingeschränkt steuerlich geltend machen. Bei Aktien wirst Du mitunter bei einem Verlust beim Verkauf überhaupt nicht steuerlich entschädigt.

Es gibt bei Aktien und Immobilien eine Ausnahme, wenn Du einen Verlust erleidest. Er kann mit Gewinnen aus anderen Veräußerungen verrechnet werden. Hast Du mehrere Immobilien verkauft und bei einem oder bei mehreren Objekten einen Verlust erlitten, kannst Du den Verlust mit den erzielten Gewinnen aus anderen Objekten verrechnen. Das Finanzamt kann Dir auf Veräußerungen aus Immobilien überhaupt keine Steuern berechnen, wenn die Gewinne innerhalb eines Jahres 600 Euro nicht übersteigen.

Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien - diese legalen Möglichkeiten gibt es

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Du beim Verkauf von Immobilien die Spekulationssteuer vermeiden kannst:

  • zehn Jahre abwarten und die Immobilie halten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist
  • Immobilie in den letzten beiden Jahren vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr selbst nutzen
  • Kinder in dem Haus wohnen lassen, für die Du noch während des gesamten Zeitraums Kindergeld beziehst
  • Ferienhaus nur selbst nutzen und nicht zu Wohn- oder Ferienzwecken untervermieten, bevor Du es verkaufst
  • Mietkauf

Mit einem Mietkauf kannst Du die Spekulationssteuer auf Immobilien umgehen. Das ist bei einem Objekt sinnvoll, das Du vor weniger als zehn Jahren erworben hast und nicht selbst nutzt. Der Kaufinteressent zieht direkt in das Objekt ein. Er kauft es aber noch nicht, sondern er zahlt Dir nur eine Miete. Bevor Du einen Mietkaufvertrag abschließt, solltest Du Dich von einem Notar beraten lassen. Der Notar hilft Dir, einen Mietkaufvertrag zu verfassen und alle Bedingungen darin festzuhalten. Die Mieteinnahmen, die Du erzielst, werden mit dem späteren Kaufpreis für das Objekt verrechnet. Damit Du keine Spekulationssteuer zahlen musst, darfst Du innerhalb der Zehn-Jahres-Frist nur Mieteinnahmen erzielen. Du müsstest die Spekulationssteuer zahlen, wenn Dir der Mieter innerhalb dieser Frist einen Anteil am Kaufpreis zahlt oder eine Anzahlung leistet. Von Spekulationsgeschäften geht das Finanzamt aus, wenn die Zahlungen, die Du erhältst, die normalen Mieteinnahmen deutlich übersteigen.

Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationssteuer auf Immobilien zu vermeiden, ist ein Vorvertrag mit dem späteren Käufer. Auch hier solltest Du die Hilfe eines Notars in Anspruch nehmen. Generell muss ein Vorvertrag notariell beurkundet werden. Du musst dem Käufer garantieren, dass Du ihm das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt verkaufst. Bis zum Verkauf musst Du die Zehn-Jahres-Frist abwarten und das Objekt noch selbst nutzen.

Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen - ein Beispiel

Verkaufst Du eine Immobilie innerhalb der Zehn-Jahres-Frist und hast Du sie nicht selbst genutzt, musst Du die Spekulationssteuer zahlen. Das Beispiel zeigt Dir, wie Du sie berechnen kannst:

  • Verkaufspreis der Immobilie: 350.000 Euro
  • Kaufpreis: 250.000 Euro
  • Maklergebühr: 10.000 Euro
  • Notar- und Grundbuchgebühren: 3.500 Euro
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten: 15.000 Euro

Der zu versteuernde Gewinn, auf den Du die Spekulationssteuer berechnen musst, liegt in diesem Beispiel bei 71.500 Euro. Angenommen wird ein persönlicher Steuersatz von 40 Prozent. Du musst also 28.600 Euro Steuern zahlen.  

Wie sieht es mit der Spekulationssteuer auf Aktien aus?

Die Spekulationssteuer auf Aktien und andere Wertpapiere wie ETFs und Investmentfonds wurde 2009 reformiert. Sie wird als Kapitalertragsteuer oder Abgeltungssteuer bezeichnet. Gab es bis 2009 Unterschiede bei der Besteuerung der verschiedenen Wertpapiere, so gilt seit 2009 ein einheitlicher Steuersatz von 25 Prozent auf den Gewinn. Bis 2021 wurde auf die Abgeltungssteuer von 25 Prozent noch ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent berechnet. Die zu zahlende Abgeltungssteuer lag dann also bei 26,375 Prozent. Seit 2021 müssen nur noch Anleger mit einem sehr hohen Jahresbruttoeinkommen einen Solidaritätszuschlag zahlen. Gehörst Du der Kirche an, musst Du noch auf die Abgeltungssteuer von 25 Prozent die Kirchensteuer von 8 oder 9 Prozent, je nach Bundesland, berechnen. Die Abgeltungssteuer gilt für Aktien, Dividenden, ETFs, Investmentfonds, Zertifikate, aber auch Zinsen auf Festgeld oder Tagesgeld. Sie wird auf die Gewinne aus den Verkäufen und auf Dividendenzahlungen erhoben. Du musst allerdings nicht Deine gesamten Einkünfte aus Kapitalvermögen versteuern.

Spekulationssteuer auf Aktien und andere Anlagen vermeiden - so klappt es

Die Spekulationssteuer auf Aktien und andere Wertpapiere kannst Du völlig legal umgehen. Du kannst einen Sparerpauschbetrag von 801 Euro in Anspruch nehmen. Bist Du verheiratet und wirst Du mit Deinem Ehepartner gemeinsam veranlagt, liegt der gesamte Sparerpauschbetrag sogar bei 1.602 Euro. Bei Deiner depotführenden Bank oder Deinem Broker kannst Du über diesen Sparerpauschbetrag einen Freistellungsauftrag stellen. Hast Du Depots oder Konten bei mehreren Banken, stellst Du bei jeder Bank einen Freistellungsauftrag und splittest entsprechend den Sparerpauschbetrag. Dort, wo Du die höchsten Gewinne erzielst, stellst Du einen Freistellungsauftrag mit dem höchsten Betrag. Nur der Betrag, der über dem Freistellungsauftrag liegt, wird versteuert. Du musst Dich nicht selbst um die Steuer kümmern, da das die Bank oder der Broker für Dich erledigt. Die Spekulationssteuer auf Aktien und andere Wertpapiere ist eine Quellensteuer. Sie wird dort abgeführt, wo sie entsteht.

Weitere Möglichkeiten, um die Spekulationssteuer auf Aktien zu umgehen

Hast Du nur ein geringes Einkommen, kannst Du beim Finanzamt eine Nichtveranlagungsbescheinigung beantragen. Dein Einkommen muss unter dem Steuerfreibetrag liegen, der sich in jedem Jahr ändern kann. Du musst dafür die entsprechende Zeile in der Anlage KAP in der Einkommenssteuererklärung ausfüllen. Die Nichtveranlagungsbescheinigung gilt für einen Zeitraum von drei Jahren. Die Ansprüche werden alle drei Jahre geprüft. Erhöht sich Dein Einkommen, musst Du das dem Finanzamt melden. Die Nichtveranlagungsbescheinigung fällt dann weg.

Mit der Nichtveranlagungsbescheinigung musst Du keine Steuer zahlen. Sie sorgt dafür, dass Du auch bei einem geringen Einkommen noch genug zum Leben hast und dass nicht ein großer Teil Deines Einkommens versteuert wird.
Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationssteuer auf Aktien und andere Wertpapiere zu umgehen, ist die Günstigerprüfung. Das Finanzamt prüft, ob es günstiger ist, den Betrag, der über dem Sparerpauschbetrag liegt, mit Deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Die Spekulationssteuer oder Abgeltungssteuer gilt auch für ETFs. Die Regelungen dafür wurden inzwischen vereinfacht. Es gibt nun keine Unterschiede mehr zwischen steuereinfachen und steuerhässlichen ETFs.

Fazit: Spekulationssteuer lässt sich mit verschiedenen Maßnahmen vermeiden

Als Spekulationssteuer wird eine Steuer bezeichnet, die auf Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften erhoben wird. Bei Immobilien musst Du sie zahlen, wenn Du die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst. Allerdings ist es mit der Besteuerung der Gewinne aus Immobilien ziemlich kompliziert. Willst Du die Steuer berechnen, kannst Du vom Verkaufserlös neben dem Kaufpreis noch verschiedene weitere Kosten absetzen. Bewohnst Du die Immobilie selbst, musst Du die Steuer nicht zahlen. Auch auf den Verkauf von Aktien und anderen Wertpapieren wird eine Steuer fällig, die als Abgeltungssteuer bezeichnet wird. Du kannst den Sparerpauschbetrag ausschöpfen.

Achtung: Wir können keinen steuerlichen Rat geben. Wir kennen nicht deine persönliche Situation. Du solltest unbedingt deine/n Steuerberater/in konsultieren, falls du dir unsicher bist.

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