Immobilienblase: Gibt es sie - und wie sieht es in Deutschland aus?

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Manch einer mag, in Anbetracht vor allem der Großstadtimmo- und Grundstückspreise, von einer "Blase" sprechen - die dann unweigerlich irgendwann auch platzen müsste. Aber gibt es sie wirklich?

Immobilienblase: Gibt es sie - und wie sieht es in Deutschland aus?

Zunächst zur Definition einer Immobilienblase

Massive Wertsteigerungen gab es dieses Jahr nicht nur am Aktien- oder Crypto-, sondern ebenso am Immobilienmarkt. Wer sich einigermaßen intensiv mit dem Kapitalmarkt, egal in welcher Form, beschäftigt, kennt den sinnbildlichen Ausdruck einer "Blase". Diese sind bekanntlich groß, haben wenig Substanz in der Mitte und werden irgendwann, wenn sie für ihr eigenes Dasein zu groß geworden sind, dann platzen. In der Welt der Immobilien bezieht sich der Begriff Immobilienblase nicht auf die Mieten, sondern den Immobilienwert, also die Kauf- und Verkaufspreise. Im gleichen Atemzug wird in dem Kontext von einer Spekulationsblase gesprochen. Käufer kaufen also weit über den vermeintlich fairen Wert, weil sie davon ausgehen, dass das immer noch günstiger ist, als für wie viel sie die jeweilige Immobilie vielleicht schon in halbwegs naher Zukunft wieder verkaufen könnten.

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Platzen würde die Blase, sobald ein deutlicher, in der Regel auch plötzlicher Rückgang der Immobilienpreise zu verbuchen wäre. Die Gründe dafür können ganz vielschichtig sein. Ein gehobenes Zinsniveau, durch vorherige Anhebung des Leitzinses, käme dafür ebenso in Frage wie ein Überangebot oder psychologische Effekte.

Wie entstand die vermeintliche Blase?

Vorweg: Blasen lassen sich nie eindeutig und objektiv korrekt formulieren. Ob es sich um eine nachhaltige Wertentwicklung handelt, wenn eventuell auch von sehr starker Natur, oder aber doch eine Blase, weiß man erst im Nachhinein. Schließlich kann eine Blase nur solch eine gewesen sein, wenn sie irgendwann auch platzte. Bleibt das aus, lag rückblickend per Definition gar keine Blase vor.

Mögliche Gründe für eine Blasenbildung sind:

  • niedriges Zinsniveau
  • starker Nachfrageüberhang gegenüber dem Angebot
  • vermeintlich sehr gute Renditeaussichten
  • fehlende Alternativen zur Geld- und Sparanlage
  • historisch positive Renditen von Immobilien

Diesen genannten Gründen nach könnte also definitiv eine Blase vorliegen, denn quasi alle davon sind aktuell gegeben. Alternativen gibt es zwar, jedoch sind insbesondere die Deutschen was den Aktien- oder gar den Crypto-Markt anbelangt nicht sonderlich risikofreudig. Im Gegenzug sind die favorisierten "Anlagen" des Deutschen, nämlich Sparbuch, Tages- und Festgeld, mittlerweile de facto zins- und renditefrei.

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Historisch bilden sich Blasen insbesondere aufgrund von einem sehr niedrigen Zinsniveau bei zugleich überschüssigem Geld in Haushalten sowie staatlichen Anreizen. Die Immobilienblase aus den Jahren 07/08 in den USA liefert dafür eine Blaupause. Die expansive Geldpolitik, damals noch weniger expansiv als heute, gepaart mit einem niedrigen Leitzins, damals immer noch höher als heute, stürzte die USA in eine Immobilienblase.

Staatliches Fehlverhalten, zumindest im ökonomischen Kontext, vervollständigte die Aneinanderreihung wackeliger Dominos. Speziell in den USA waren das politische Programme aus den 1990er-Jahren, die insbesondere einkommensschwachen Zuwanderern den "American Dream" mit eigenen vier Wänden ermöglichen sollten. Dadurch stieg einerseits die Nachfrage massiv an, andererseits waren es häufig diese einkommensschwachen Haushalte, die sich bei gesundem Wirtschaften eigentlich gar keine Immobilie leisten konnten.

Im Ergebnis standen kurz auf knapp genähte Kredite, mit denen dann noch am Kapitalmarkt spekuliert wurde. Als das Kartenhaus vorläufig zusammenbrach, weil Schuldner nicht mehr in der Lage waren, die viel zu großzügig gewährten Immobilienkredite zu leisten, wurde aufgrund der Spekulation am Kapitalmarkt selbiger direkt noch mit in die Krise gestürzt.

Symptome einer Immobilienblase

Wie jedes Krankheitsbild der Medizin, haben auch ökonomische Kränkeleien eine charakteristische Symptomatik. In der Immobilienwirtschaft manifestieren sich diese insbesondere durch eine Abkopplung zwischen Realwerten, Mieterträgen und Kaufpreisen. Bei einem Immobiliengutachten, über das der objektiv faire Wert ermittelt wird, nimmt das Marktgeschehen folglich einen größeren Anteil ein, im Gegenzug reduziert sich die Gewichtung des eigentlichen Sachwertes, also der Immobilie. Mögliche Schwächen der Immobilie werden großzügig übersehen, der Kaufpreis entkoppelt sich damit zusehends vom Sachwert, die Differenz ist unter anderem die Spekulation, die der Käufer gewillt ist zu tragen.

Simultan zeigt sich bei einem Blick in verschiedene Regionen Deutschlands, dass die vermeintliche Immobilienblase insbesondere Kaufpreise beeinflusst. Um das zu beurteilen, werden die Nettokaltmieten in Relation zum Kaufpreis gesetzt. Wie die Postbank mit ihrem Wohnatlas ermittelte, kostet eine Eigentumswohnung im Jahr 2021 durchschnittlich 25,7 Jahresnettokaltmieten, was sieben Prozent mehr als noch in 2020 sind. In einigen Regionen ist das Missverhältnis besonders stark ausgeprägt, in Berlin werden im Durchschnitt beispielsweise rund 40 Jahresnettokaltmieten fällig. Erst vor vier Jahren lag der bundesweite Schnitt noch unter 20.

In einigen Regionen, wie beispielsweise München, Hamburg oder Sylt ist das Missverhältnis besonders gravierend. Sylt kommt beispielsweise auf einen Faktor von rund 75 Jahresnettokaltmieten. Generell herrscht in deutschen Großstädten ein hoher Faktor vor, während er in ländlichen Regionen eher stagniert. Ein niedriger Faktor von 17,5 oder kleiner ist lediglich in den neuen Bundesländern und Teilen von Mitteldeutschland vorzufinden.

Ist die Immobilienblase auf Großstädte konzentriert?

Anders als vor rund 1,5 Jahrzehnten in den USA, konzentriert sich eine deutsche Immobilienblase wenn überhaupt auf die beliebten Großstädte. Wobei da kein signifikanter Unterschied zwischen neuen und alten Bundesländern existiert - auch ostdeutsche Großstädte wie Dresden haben mittlerweile ein hohes Niveau erreicht.

Die Experten der Empirica beziffern eine "eher hohe" bis "hohe" Blasengefahr insbesondere in sieben deutschen Großstädten: Frankfurt am Main, Berlin, München, Stuttgart, Köln und Hamburg sowie Düsseldorf. Noch weitaus mehr Städte unterliegen aber generell einer Blasengefahr. Das gilt auch für eigentlich eher unbeliebte Städte wie beispielsweise Essen. In ländlichen Regionen ist die Situation hingegen noch verhältnismäßig entspannt. Was aber auch daran liegt, dass diese in Deutschland über Jahrzehnte vernachlässigt wurden - noch heute kann man sich auf dem Land oder im Dorf kaum sicher sein, überhaupt adäquat schnelles Internet und ausreichend guten Mobilfunkempfang zu haben.

Die Forscher der Empirica sind sich einig, dass in Deutschland selbstverständlich eine Immobilienblase existiert. Wichtiger wäre nicht die Frage ob, da die Antwort darauf klar ist, sondern in welcher Form die Blase platzt - wenn überhaupt.

Nach der Immobilienblase

Dass es eine Immobilienblase in Deutschland gibt, ist unbestritten. Nicht klar ist, wie diese endet. In den kommenden Jahren werden einige Faktoren aufeinandertreffen, die jeweils in die eine oder andere Richtung Einfluss nehmen. Spätestens ab 2023 wird die EZB wohl Leitzinserhöhungen vornehmen, die zusätzlichen Kreditkosten könnten Neu-Eigentümer belasten, die ihre überbewertete Immobilie kurz auf knapp finanzierten. Schlimmstenfalls deckt nach einer Korrektur der Immobilien- nicht mehr den Kreditrestwert, dann wären Zwangsversteigerungen die Folge, der Markt bekommt also eine Angebotsschwemme.

Im Gegenzug agiert die aktuell hohe Inflation normalisierend. Wenn die Hauspreise weniger stark als die Inflation steigen, haben sie letztlich zwar in absoluten Zahlen zugenommen, nicht aber an übertragenem Kaufwert. Sollte die hohe Inflation anhalten und simultan die Reallöhne steigen, während zeitgleich nur moderate Immobilienpreisveränderungen auftreten, wird also Luft aus der Blase gelassen, auch ohne, dass diese wirklich platzt.

Strukturelle Veränderungen sind ebenso zu berücksichtigen. Bedingt durch die Corona-Pandemie lernten viele Arbeitnehmer und -geber gleichermaßen die Vorteile von Home-Office aus nächster Nähe kennen. Bleibt diese Flexibilität nach der Pandemie erhalten, bestände für einen Teil von Arbeitnehmern mitunter ein weitaus geringerer Anreiz, um überhaupt in teuren Großstädten zu wohnen.

Ebenso wird aktuell wieder vermehrt gebaut - eine weitere Entwicklung, die die deutsche Politik über Jahrzehnte verschlafen hatte. Steigt der verfügbare Wohnraum stärker als die Zahl der Haushalte, würde sich also auch die Angebots- und Nachfragesituation entspannen.

Die Forscher der Empirica arbeiten mit einem sogenannten "Rückschlagspotential", das sie für unterschiedliche Regionen ermitteln. In den oben genannten Großstädten ist das mit knapp 50 % besonders hoch. Die Immobilienpreise in beispielsweise Berlin oder München könnten sich also problemlos halbieren und hätten dann immer noch ein objektives Normalniveau. Wer dann mit wenig Eigen- und viel Fremdkapital gerade am Höhepunkt eine Immobilie kaufte, deren Sachwert den Kredit nicht mehr deckt, wird die Immobilie bald in der Zwangsversteigerung bestaunen dürfen - außer ein Reallohnzuwachs erlaubt das Decken von gestiegenen Raten.

Bundesweit wird das Rückschlagspotential durch die Forscher auf 28 % geschätzt, was immerhin quasi das Doppelte vom 2018-Wert ist, welcher sich noch auf 15 % bezifferte.

Sondersituation Deutschland

Ebenfalls in die Bewertung spielt die Situation in Deutschland ein. Hier, wo nur rund 40 % der Bevölkerung im Eigentum wohnen, liegt die Mieterquote im Gegenzug besonders hoch. Das impliziert zweierlei: Einkommensschwache Haushalte und sogar der Mittelstand wohnen zur Miete, das Eigentum gehört der Oberschicht und Spekulanten. Bei einem vermeintlichen Platzen kann das sowie den einen als auch anderen Effekt haben. Eigentümer in Deutschland haben zwar generell eine höhere Bonität, da sie sonst gar keine Immobilie hätten, im Gegenzug würde ein Platzen der Immobilienblase aber auch an weiten Teilen der Bevölkerung vorbeigehen - da sie gar nicht in Immobilien investiert sind.

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