Immobilien-Investments: Was bieten REIT-ETFs?
Mit Immobilien-Investments lässt sich profitieren - zum Beispiel mit ETFs in Form von REIT-ETFs. Sie steigen bei niedrigen Zinsen und bei steigender Inflation. Ein Vergleich lohnt sich.
Immobilien-Investments liegen im Trend. Nicht nur in Deutschland sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren deutlich angezogen. Die Geldflut der Notenbanken, niedrige Zinsen, aber auch der Drang zum Wohnen in der Großstadt und andere Faktoren haben den Immobilien-Boom begünstigt. Ein Ende ist nicht in Sicht.
Warum in Immobilien investieren?
Immobilien gelten gemeinhin als Anlage von Wertbeständigkeit und mit geringem Risiko. Nicht umsonst wird vom sogenannten "Betongold" gesprochen - ein Sachwert, der Krisen übersteht und vor Inflation schützt. Bei Vermietung lassen sich regelmäßige und relativ sichere Erträge erzielen. Die Renditen liegen im Schnitt deutlich über dem, was verzinsliche Anlagen bieten. Das trifft auf jeden Fall auf die aktuelle Situation zu, in der Zinssätze für Geldanlagen kaum den Nullpunkt überschreiten.
Natürlich kommt es immer auf das jeweilige Objekt und den örtlichen Immobilienmarkt an, wie rentierlich die Anlage ist. Ein Selbstläufer ist das Investment nicht. Und ähnlich wie beim Gold geht das Kalkül nicht immer auf. Die Finanzkrise liegt nicht lange zurück. Sie wurde u.a. durch eine geplatzte Immobilienblase in den USA verursacht und zog damals auch europäische Immobilienmärkte in Mitleidenschaft. Heute scheint das fast vergessen. Die unheimliche Geldvermehrung der Notenbanken hat die Immobilienpreise nach oben getrieben, die Angst vor Inflation ist zurück und lässt viele Zuflucht zum Betongold suchen. Aussichten auf kontinuierliche (Miet-)Erträge und Wertsteigerungen im Zeitablauf wirken doppelt verlockend.
Formen des Immobilien-Investments - ein Überblick
Es gibt für Anleger verschiedene Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Hier ein kurzer Überblick:
- Direktinvestment: der direkte Kauf eines Hauses oder von Wohnungen ist der Klassiker beim Immobilien-Investment. Den kann man sich allerdings nur mit genug Eigenkapital und/oder ausreichender Kreditwürdigkeit leisten. Für viele Anleger sprengt das Direktinvestment die Möglichkeiten und Wünsche bei der Kapitalanlage und kommt daher nicht in Betracht. Außerdem bindet man sich damit an ein bestimmtes Objekt.
- geschlossene Immobilienfonds: sammeln Kapital von Anlegern, um bestimmte größere Immobilienvorhaben zu finanzieren. Oft handelt es sich um gewerbliche Objekte (Einzelhandelsimmobilien, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Hotels usw.), das ist aber nicht zwingend. Als Anleger erwirbt man eine Beteiligung an dem Projekt - meist als Gesellschafter einer GmbH & Co KG, ein Engagement mit unternehmerischen Chancen und Risiken. Der Erfolg hängt vom jeweiligen Vorhaben ab. Der Einstieg ist in der Regel erst ab größeren Beträgen möglich, aber mit geringeren Summen als beim Direktinvestment. Ein vorzeitiger Ausstieg ist schwierig.
- offene Immobilienfonds: investieren unter dem Gesichtspunkt der Risikostreuung in eine Mehrzahl an Immobilien - oft mit einer bestimmten Ausrichtung (nach Art der Objekte, Nutzung der Objekte, Immobilienmärkten usw.). Anleger können über Fondsanteile an den Investments partizipieren. Das geht schon mit geringen Summen. Fondsanteile können jederzeit erworben und - unter Beachtung zeitlicher Restriktionen - wieder zurückgegeben werden.
- REITs: das Kürzel REIT steht für Real Estate Investment Trust und ist eine besondere Immobilieninvestment-Gesellschaft, die im nächsten Abschnitt näher vorgestellt wird.
- REIT-ETFs: stellen eine besondere Form von offenen Fonds mit REIT-Bezug dar. REIT-ETFs werden ebenfalls nachfolgend ausführlicher erklärt.
Was ist ein REIT?
REITs folgen ähnlich wie offene Immobilienfonds beim Immobilien-Investment dem Prinzip der Risikostreuung. Der wesentliche Unterschied liegt im rechtlichen Konstrukt. Während beim offenen Immobilienfonds das Investmentvermögen ein treuhänderisch verwaltetes Sondervermögen darstellt, ist ein REIT eine börsennotierte Aktiengesellschaft. Teilhaber wird man durch den Erwerb von REIT-Aktien. Unter der Maßgabe einer weitgehenden Ausschüttung der Gewinne sind REITs bei uns von der Besteuerung auf Unternehmensebene (Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer) befreit. Die Besteuerung findet nur auf Aktionärsebene statt. Das bedeutet: als Aktionär wird man faktisch so gestellt wie beim Direktinvestment in Immobilien.
REITs gibt es in Deutschland erst seit 2007. Bisher wird bei uns nur verhalten von dieser besonderen Rechtsform für Immobilien-Unternehmen Gebrauch gemacht. In anderen Ländern sieht das anders aus. Das gilt insbesondere für die USA, wo REITs bereits seit 1960 existieren. An den US-Börsen sind hunderte von REITs notiert. Hier findet man auch unterschiedliche REIT-Typen:
- Equity REITs: investieren ausschließlich in Immobilien und/oder Grund und Boden;
- Mortgage REITs: engagieren sich nur in Wertpapieren mit Immobilien-Bezug, zum Beispiel in Mortgage-Backed-Securities - Wertpapieren, denen Pakete von grundpfandrechtlich besicherten Forderungen zugrunde liegen;
- Hybrid REITs: investieren sowohl in Immobilien, als auch in immobilienbezogene Wertpapiere.
In Deutschland sind nur Equity REITs steuerbegünstigt. Insgesamt haben mehr als 20 Länder weltweit REIT-Gesetzgebungen erlassen. Außer im angelsächsischen Raum findet man REITs auch in vielen entwickelten ostasiatischen Ländern, in Frankreich, Belgien und den Niederlanden sowie seit 2019 auch in Indien.
Was sind ETFs?
ETFs sind börsengehandelte Investmentfonds, die üblicherweise einen Index nachbilden. Das bedeutet: das Fondsvermögen enthält Wertpapiere in genau der Zusammensetzung, in der sie auch in einem bestimmten Marktindex enthalten sind. Durch diese Konstruktion kann sich der ETF nie wesentlich anders entwickeln als der jeweilige Bezugsindex, er vollzieht dessen Entwicklung lediglich nach. Durch den Börsenhandel der Fondsanteile kann man jederzeit durch Kauf oder Verkauf in den Fonds einsteigen und wieder aussteigen. Die meisten ETFs beziehen sich auf Aktienindizes, es gibt schätzungsweise etwa 7.000 bis 8.000 ETFs im Angebot. Es werden ständig mehr.
Da das Fondsmanagement wenig Aufwand erfordert - es beschränkt auf rein passives Investieren mit dem Ziel, die Index-Struktur zu wahren -, sind die Verwaltungskosten besonders niedrig, was sich in den Gebühren niederschlägt. Sie machen nur einen Bruchteil der Verwaltungsgebühren bei "normalen" offenen Fonds an. Ausgabe- oder Rücknahmeaufschläge gibt es bei ETFs ebenfalls nicht, es fallen nur Kosten für den Börsenhandel und die Depotverwahrung an. Diese können durch Auswahl eines geeigneten Brokers optimiert werden. Die niedrigen Gebühren haben einen positiven Renditeeffekt, denn hohe Fondskosten sind ein oft unterschätzter "Renditekiller". ETFs verwirklichen nahezu idealtypisch "wissenschaftliches Investieren" und bieten ein besonders ausgewogenes Rendite-Risiko-Verhältnis.
Was kennzeichnet einen REIT-ETF?
Bei einem REIT ETF handelt es sich um einen börsengehandelten Indexfonds, dessen Bezugsindex das REIT-Universum oder Teile davon abbildet. Es handelt sich um speziell zu diesem Zweck konstruierte Indizes. Es gibt keine allgemeinen REIT-Indizes analog zum DAX oder zum Dow Jones-Index. Über den REIT-ETF partizipiert man an der Entwicklung einer Mehrzahl von REITs, ohne direkt Aktien dieser Unternehmen erwerben zu müssen. Das ermöglicht eine breitere Streuung - auch schon mit kleinen Anlagebeträgen.
Nicht immer handelt es sich bei den zugrundeliegenden Indizes um "lupenreine" REIT-Indizes. In vielen Indizes sind neben REITs auch andere Immobilienunternehmen und immobilienbezogene Werte enthalten. Über die Wahl des entsprechenden REIT-ETFs kann man selbst steuern, welchen Immobilienbezug man verwirklichen will. Ein REIT-ETF stellt auf jeden Fall eine ziemlich indirekte Form des Immobilien-Investments dar. Man erwirbt Anteile an einem Fonds, der wiederum Aktien von Unternehmen kauft, die in Immobilien investieren. Dieses Konstrukt ist ähnlich wie bei einem Dachfonds - ein Fonds, der in andere Investmentfonds investiert, die dann wiederum Wertpapiere erwerben.
Ausgewählte REIT-ETFs kurz vorgestellt
Nachfolgend stellen wir fünf REIT-ETFs kurz vor. Es handelt sich durchweg um größere Fonds, die in den letzten Jahren eine gute Performance hatten. Die Angaben beziehen sich jeweils auf den Stand Anfang Mai 2021. Die durchweg exzellenten Performance-Werte auf Jahressicht sind zum Gutteil durch den Corona-bedingten Einbruch der Aktienmärkte in 2020 bedingt.
iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (WKN A0LEW8)
Dieser ETF ist mit einem aktuellen Fondsvermögen von mehr als 2,4 Mrd. US-Dollar einer der größten REIT-ETFs am Markt. Er wurde 2006 aufgelegt. Bezugsindex ist der FTSE EPRA/NAREIT Global Dividend+ Index - ein Index, der die Entwicklung von Immobilienunternehmen in den maßgeblichen Industrieländern rund um den Globus widerspiegelt.
Die 1 Jahres-Performance liegt bei 34,08 Prozent, auf 10-Jahressicht bei 5,93 Prozent p.a..
iShares European Property Yield UCITS ETF (WKN A0HGV5)
Der iShares European Property Yield UCITS ETF engagiert sich in europäischen Immobilienunternehmen und REITs. Das Fondsvermögen des 2005 aufgelegten Fonds beläuft sich auf knapp 1,8 Milliarden Euro. Damit zählt dieser REIT-ETF ebenfalls zu den Schwergewichten seiner Klasse. Bezugsindex ist der FTSE EPRA/NAREIT Europe ex UK Dividend+ Index. Diese Index spiegelt die Entwicklung wichtiger europäischer Immobilienunternehmen wider - ausgenommen Ost- und Südosteuropa sowie Großbritannien.
Die 1 Jahres-Performance liegt bei 19,18 Prozent, auf 10-Jahressicht bei 7,04 Prozent p.a..
Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate UCITS ETF 1C (WKN: DBX0F1)
Der 2010 aufgelegte Fonds vollzieht die Wertentwicklung großer Immobilienunternehmen und REITs in europäischen Industrieländern einschließlich Großbritannien nach. Osteuropäische Länder sind außen vor. Bezugsindex ist der FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Index. Das Fondsvermögen umfasst knapp 600 Mio. Euro. Die 1 Jahres-Performance liegt bei 25,46 Prozent, in der 10 Jahres-Betrachtung hat der Fonds 101,78 Prozent an Wert gewonnen (entspricht rund 7,3 Prozent p.a.).
iShares US Property Yield UCITS ETF (WKN: A0LEW6)
Dieser Fonds investiert in US-Immobiliengesellschaften und US-REITs. Der ETF wurde 2006 aufgelegt und umfasst aktuell ein Fondsvermögen von über 700 Mio. US-Dollar. Referenzindex ist der FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ Index, ein speziell auf den US-Markt hin konstruierter Index mit starkem REIT-Schwerpunkt. Die 1 Jahres-Performance liegt bei 38,04 Prozent, auf 10-Jahressicht bei 7,54 Prozent p.a..
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped UCITS ETF (WKN: A1W15E)
Der BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped UCITS ETF besteht seit 2004 und umfasst ein Fondsvermögen von rund 530 Mio. Euro. Er vollzieht die Wertentwicklung von Immobilienunternehmen und REITs in wichtigen europäischen Ländern nach - der Schwerpunkt liegt auf Deutschland, Frankreich und Belgien (zusammen ca. 80 Prozent-Anteil im Index). Die 1 Jahres-Performance liegt bei 18,86 Prozent, in der 10 Jahres-Betrachtung hat der Fonds 77,90 Prozent an Wert gewonnen (entspricht rund 5,9 Prozent p.a.).
Risikien bei REITs und Immobilien-ETFs
REITs werden an der Börse gehandelt, was bedeutet, dass sie erhöhte Risiken aufweisen, die für risikoreichere Aktienanlagen typisch sind. Außerdem werden sie von einer Preisflaute auf dem Immobilienmarkt negativ beeinflusst. Obwohl die langfristigen Renditen von REITs beeindruckend sind, gab es Perioden, in denen sie sich deutlich unterdurchschnittlich entwickelten. Im Jahr 2007 beispielsweise erzielte der iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) eine Rendite von -20,35 %, und danach folgte eine miserable Rendite von -40,03 % (einschließlich Dividendenerträgen) während des Platzens der Immobilienblase Ende 2007 und Anfang 2008.4
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REITs haben auch das Potenzial, negative Gesamtrenditen in Zeiten hoher oder steigender Zinssätze zu erzielen. Wenn die Zinssätze niedrig sind, ziehen sich die Anleger in der Regel aus sichereren Anlagen zurück, um in anderen Bereichen des Marktes nach Einkommen zu suchen. Umgekehrt, wenn die Zinsen hoch sind oder in unsicheren Zeiten, zieht es die Anleger oft zurück zu US-Staatsanleihen oder anderen festverzinslichen Anlagen. REITs werden zwar manchmal fälschlicherweise zur Kategorien der Anleihen gezählt, sind aber Aktien. Wie alle Aktien sind sie mit einem deutlich höheren Risiko behaftet als Anleihen.
Warum in REIT-ETFs investieren?
REIT-ETFs sind eine gute Möglichkeit, um die Anlageklasse Immobilien in einem Investment-Portfolio abzudecken. Die ETFs sind flexibler und fast immer kostengünstiger als offene Immobilienfonds. Das Fondskonstrukt garantiert eine breite Streuung, die mit unmittelbaren Investments in REITs schwerer zu erreichen wäre. Über ETF-Sparpläne lässt sich schon mit sehr kleinen Beträgen im Zeitablauf ein ansehnliches Anlagekapital aufbauen.
REITs weisen in der Regel eine unterdurchschnittliche Korrelation mit anderen Marktbereichen auf. Obwohl sie also von breiteren Markttrends betroffen sind, kann man davon ausgehen, dass ihre Performance etwas von den großen Aktienindizes und bis zu einem gewissen Grad auch von Anleihen abweicht. Diese Performance kann sie zu einem leistungsstarken Absicherungsinstrument machen.
Eine Allokation in REITs kann die Gesamtvolatilität des Portfolios eines Anlegers reduzieren und gleichzeitig seine Rendite erhöhen. Ein weiterer Vorteil von REITs ist, dass sie im Gegensatz zu Anleihen, die bei Emission gekauft werden, das Potenzial für längerfristigen Kapitalzuwachs haben.
Sie können auch in Zeiten der Inflation besser abschneiden als einige andere Anlagen, da die Immobilienpreise im Allgemeinen mit der Inflation steigen.
Wenn die Immobilienmärkte auch in Zukunft weiter boomen, sind die Aussichten für Immobilienunternehmen und REITs überdurchschnittlich.
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