Der beste REIT ETF? Immobilien für dein Depot

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Der Immobilienerwerb kann, aufgrund des enormen Kapitalaufwands, schnell zu einem Klumpenrisiko in der eigenen Vermögensaufstellung führen. Mit REITs hast du die Möglichkeit auch mit kleinem Kapital in Immobilien zu investieren - mit einem ETF sogar noch breiter gestreut. Aber welche überzeugen?

Der beste REIT ETF? Immobilien für dein Depot

Nach wie vor sind die Preise für Immobilien in Deutschland und global hoch. Die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen. Ein REIT ETF ist auch im nächsten Jahr noch eine gute Geldanlage. Der Vergleich zeigt Dir, welcher dieser ETFs die beste Dividende bringt.

Was ist ein REIT?

Die Abkürzung steht für "Real Estate Investment Trusts" - du investiert also in einen Anbieter, der wiederum sein Geld mit Immobilien erwirtschaftet. Anleger investieren in solche REITs folglich um einerseits von den laufenden Mieterträgen und andererseits der Wertsteigerung der Immobilien selbst zu profitieren. Wie der REIT genau aufgebaut ist, kann sich unterscheiden: Einige spezialisieren sich beispielsweise auf Gewerbeimmobilien, andere treten primär als Vermieter auf, wiederum andere entwickeln und bauen Immobilien, um sie nach Fertigstellung gewinnbringend zu verkaufen.

Wenig überraschend sind REITs also sehr stark an den Immobilienmarkt gekoppelt. Entwickelt sich dieser gut, kannst du auch bei breitgestreuten REITs eine gute Performance erwarten. Fallen die Preise am Immobilienmarkt, kann sich ein REIT schlecht entwickeln. Generell gibt den Ausschlag dafür aber nicht ausschließlich nur der Immobilienmarkt als externer Faktor, denn auch die operative Performance des Unternehmens selbst spielt eine große Rolle. Fehlkalkulationen, geplatzte Bauvorhaben oder längerer Leerstand können selbst in Immobilien-Boomphasen zu einer schlechten Rendite des REITs führen.

Vorteile von einem Investment in einen REIT ETF

  • wie bei anderen ETFs auch, gibt es normalerweise keine Mindestanlagesumme
  • du musst dich nicht auf einen bestimmten REIT verlassen, sondern erwirbst einen Korb aus unterschiedlichen Unternehmen der Immobilienbranche
  • dein Kapital bleibt viel liquider, als wenn du selbst Immobilien kaufen würdest
  • dir entsteht, anders als mit einer eigenen Immobilie, kein zeitlicher Aufwand
  • du musst nicht unbedingt Immobilienexpertise mitbringen, um in einen ETF bestehend aus Unternehmen aus dem Sektor zu investieren
  • die laufenden Kosten sind bei einem ETF wie gewohnt weitaus niedriger als bei offenen Immobilienfonds oder Beteiligungen

Da solche ETFs aus verschiedenen Titeln bestehen, erhältst du zugleich eine größere Diversifikation. Nicht nur wegen der Anzahl, sondern auch mit Hinblick auf die unterschiedlichen Arten von REITs. Ein Vonovia beispielsweise würde sich als größter Vermieter Deutschlands in solch einem ETF befinden. Das Unternehmen ist von seiner Ausrichtung her aber ganz anders als beispielsweise ein Hypotheken-REIT, der gar keine Immobilien besitzt, sondern lediglich die Hypotheken darauf. Diese und vergleichbare Strukturen reduzieren in einem ETF erheblich das Ausfallrisiko und die Volatilität.

Besonderheiten bei REITs

Eine weitere Besonderheit, die dir vor einer Investition bewusst sein sollte, entsteht durch die an REITs gekoppelten Auflagen.

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Klassische REITs setzen voraus, dass der Betreiber dieser mindestens 90 % seiner steuerpflichtigen Gewinne an die Aktionäre ausschüttet. Aus diesem Grund besitzen REITs nicht selten eine sehr hohe Dividendenrendite, die sich aus eben diesen Ausschüttungen ergibt. 

Derartige Regelungen gibt es bei Unternehmen, die du in "normalen" ETFs findest, natürlich nicht. In ETFs ist die Dividendenrendite meist geringer, da dort auch viele klassische Immobilienkonzerne enthalten sind.

Zusammensetzung der US-REITS (Quelle: Reit.com)

Nahezu 90% aller REITs sind Aktien-REITs. Immobilienanlagegesellschaften dieser Kategorie besitzen oder investieren direkt in Immobilien, die Erträge erwirtschaften. Das bedeutet, dass die Einnahmen, die sie generieren, direkt in Form von Mieteinnahmen aus diesen Immobilien erzielt werden. Die Palette der Immobilien reicht von Einkaufszentren, Wohn- und Eigentumswohngebäuden, Büroräumen von Unternehmen, Gesundheitseinrichtungen und sogar Lagerräumen.


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Weitere Eingrenzungsmöglichkeiten

Welche nun die besten REIT ETFs sind, da gehen die Meinungen, wie immer am Kapitalmarkt, teilweise weit auseinander. Auswahl gibt es glücklicherweise ausreichend, sowohl was sehr volatile ETFs anbelangt als auch sehr breit gestreute Fonds, deren Bewegungen eher mit einem breitgestreuten Unternehmens-ETF vergleichbar sind.

Zudem kannst du, wenn du in einen REIT ETF investieren möchtest, natürlich viele verschiedene Kriterien zur Auswahl ansetzen, beispielsweise:

  • nur solche mit Immobilien in der westlichen Welt oder nur in den USA oder nur in Europa
  • nur solche mit nachhaltigen Immobilien
  • ETFs speziell für gewerblich genutzte Immobilien
  • solche für Pflegeimmobilien

... und viele mehr! So vielfältig Immobilien in der Praxis sind, so abwechslungsreich auch die vorhandenen REITs und ETFs. Nachfolgend möchten wir dir einmal eine buntgemischte Auswahl verschiedener REIT-ETFs vorstellen, die allgemeine Qualitätskriterien erfüllen.

Video: Lohnen sich Immobilien ETFs?

REIT ETFs im Überblick

Immobilien ETFs unterscheiden sich vor allem nach Regionen und Nutzungsart der Immobilien (Wohnen vs. Gewerbe wie z. B. Büros oder Lagerung).


iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B1FZS350)

In diesem ETF sind sowohl klassische REITs als auch Immobilienunternehmen enthalten - immer aber nur aus dem Westen, mit Ausnahme von Griechenland. Mit mehr als 1,80 Milliarden Euro investiertem Kapital, ist der ETF zugleich einer der größeren der Branche. Die Erträge werden ausgeschüttet, was wie zuvor schon dargelegt nicht selten ist.

Einige weitere Kennzahlen:

  • TER von 0,59 %
  • physische Abbildung
  • aktuell knapp 300 Werte
  • Top-10 macht rund 25 % aus
  • USA hält einen Anteil von rund 58 %, danach kommt Japan mit knapp 9 %, Deutschland ist mit rund 3 % vertreten

Die namhaften Vertreter des Sektors sind hier natürlich allesamt enthalten, beispielsweise Digital Realty Trust, Realty Income Corp, Welltower oder das deutsche Vonovia. Die größte Gewichtung erhält Public Storage.

In den vergangenen zehn Jahren entwickelte sich der Immobiliensektor zwar sehr positiv, aber nicht besser wie der breitgestreute Aktienmarkt. Auf zehn Jahre betrachtet, steht hier inklusive Ausschüttungen eine Rendite von rund 8,3 % p.a. Größere Zuwächse gab es letztes Jahr mit 34 %, im laufenden Jahr stehen etwa 2 % minus. In beiden Jahren profitierten deutsche Anleger vom Euro-Verfall gegenüber dem US-Dollar, die Dollar-Bewegungen selbst waren moderater.

iShares European Property Yield UCITS ETF (Dist) (ISIN: IE00B0M63284)

Warum die Euro-Dollar-Kursbewegungen so wichtig für Anleger sind, zeigt dieser ETF, der sich auf europäische Immobilien spezialisiert und zudem nicht in Dollar, sondern Euro geführt wird. So konnten Anleger aus Deutschland hier nämlich nicht vom Wertverfall des Euros profitieren. Auf zehn Jahre steht eine Gesamtperformance von rund 7,5 % p.a., in den letzten fünf Jahren aber nur von rund 2 % p.a.

Das laufende Jahr sowie die zwei Jahre zuvor dürften Anleger kaum glücklich gemacht haben. Im laufenden Jahr steht der ETF bei -14 %, im vorherigen Jahr bei + 9%, in 2020 bei -9 %. Während beim vorherigen ETF in US-Dollar der schwache Euro die Gewinne maximierte und Verluste leicht abdämpfte, hast du den aus Sicht des deutschen Anlegers positiven Währungseffekt hier nicht. Wenig überraschend, ist der ETF natürlich auch "kleiner", was die Zahl der Unternehmen anbelangt, da nur solche aus Europa aber exklusive Großbritannien in Frage kommen.

Einige Kennzahlen in der Übersicht:

  • 53 Positionen, Top-10 macht rund 58 % aus
  • 1,31 Milliarden Euro investiert
  • schüttet Erträge aus, bildet Werte physisch ab
  • TER von 0,40 %

Deutschland hat in diesem ETF den mit großem Abstand größten Anteil, was insbesondere Vonovia zu "verdanken" ist. Aktuell besteht der ETF zu mehr als 22 % nur aus Vonovia, auf dem zweiten Rang folgt die ebenfalls deutsche LEG Immobilien SE mit gerade einmal 5 %.

Du bekommst hier also einen breitgestreuten Korb aus europäischen Immobilienunternehmen, die Wertentwicklung ist aber eng an den deutschen Immobilienmarkt und vor allem den unternehmerischen Erfolg von Vonovia gekoppelt.

Credit Suisse FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue UCITS ETF (ISIN: IE00BMDX0K95)

Für alle, die einerseits in Immobilien, andererseits aber auch in Nachhaltigkeit investieren möchten, gibt es diesen ETF. Der erfasst weltweit Werte in entwickelten Ländern, wobei die Unternehmen und REITs die Nachhaltigkeitsprüfung der Credit Suisse bestehen müssen. Ausschlag dafür geben beispielsweise die Energieverbrauchswerte der Immobilien sowie die Zertifizierung "Green Building".

Einige Kennzahlen des ETF in der Übersicht:

  • rund 300 Millionen Euro investiert
  • thesauriert Erträge, erfasst Werte physisch
  • 330 Positionen
  • Top-10 macht rund 33 % aus
  • TER von 0,25 %

Auffällig ist also schon einmal die niedrige TER. Überschneidungen zu dem hier zuerst genannten ETF gibt es aber reichlich, auch hier sind Werte wie Public Storage, Digital Realty und Prologis enthalten. In der Summe sieht es tatsächlich so aus, dass die Nachhaltigkeitskriterien relativ einfach zu erfüllen sind, weshalb es gar keine nennenswerten Unterschiede in der Allokation gibt. Von Vorteil könnte dahingehend sein, dass die TER hier niedriger ist, dafür ist die Top-10 insgesamt höher gewichtet.

iShares US Property Yield UCITS ETF (ISIN: IE00B1FZSF77)

Vorweg: Auch dieser REIT-ETF unterscheidet sich kaum nennenswert von dem Developed ETF. Weiteres Kriterium hier ist, dass die enthaltenen REITs und Unternehmen mindestens eine prognostizierte Dividendenrendite von 2 % vorweisen müssen, was aber sowieso auf viele Unternehmen aus dem Immobiliensektor und Projektentwickler zutrifft. Folglich sind nahezu die identischen Werte in der Top-10 wie beim hier zuerst genannten ETF.

Mit einer TER von 0,40 % ist der ETF nicht zwangsläufig günstig, die Top-10 macht rund 43 % aus. So zeigt sich, dass Unternehmen mit hoher Marktkapitalisierung die Dividenden-Anforderungen quasi durchweg erfüllen, solche mit kleinerer und mittlerer Marktkapitalisierung nicht so häufig, weshalb nur rund 90 Werte hier vertreten sind.

REIT-Aktie oder REIT-ETF? Was ist besser?

Eine REIT Aktie ist eine Aktie, die von einem Unternehmen ausgegeben wird, das in der Immobilienbranche tätig ist. Ein REIT ist ein Unternehmen, das in der Regel Immobilien besitzt und verwaltet. Die REIT-Aktie gibt dem Investor ein Stück des Unternehmens und somit einen Anspruch auf die Erträge, die das Unternehmen mit seinem Immobilienbesitz erzielt.

Ein REIT-ETF ist ein börsengehandelter Fonds, der in REITs investiert. Der ETF bietet dem Investor eine breitere Streuung, da er in viele verschiedene REITs investiert. ETF jedoch an der Börse gehandelt wird, unterliegt er den Schwankungen des Marktes.

REIT-Aktien haben in der Regel eine höhere Dividendenrendite als REIT-ETFs da beim ETF Verwaltungskosten anfallen (TER). REIT-Aktien sind jedoch auch anfälliger für Kursverluste, da sie von den Erträgen des Unternehmens abhängig sind. ETFs sind weniger anfällig für Kursverluste, da sie in viele verschiedene REITs investieren.

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Wie hoch ist die Gefahr eines Totalverlustes?

REIT-ETFs investieren in einen Pool von Immobilien, die auf dem Sekundärmarkt gehandelt werden. Einige REIT-ETFs investieren jedoch auch in primärmarktgehandelte Immobilien.

Die Risiken beim Kauf eines REIT-ETF sind hauptsächlich die gleichen Risiken wie beim Kauf eines Aktien-ETF. Diese Risiken umfassen das allgemeine Marktrisiko, das Volatilitätsrisiko und das Kreditrisiko. Das allgemeine Marktrisiko ist die Gefahr, dass die Aktienkurse fallen. Dieses Risiko ist bei allen Investments gleich. Das Volatilitätsrisiko ist die Gefahr, dass die Aktienkurse stark schwanken. Dieses Risiko ist bei allen Investments gleich. Ein Totalverlust des Kapitals ist bei einem breit gestreuten Fonds also extrem unwahrscheinlich.

Fazit: Marginale Unterschiede für ETF Anleger

REITs selbst sind ausgesprochen vielfältig und nicht selten sehr risikobehaftet. Da sich die ETFs aber nicht nur auf reine, klassische REITs sondern zugleich auf Immobilienkonzerne fokussieren, geht viel dieser Volatilität und ein Teil des Risikos verloren. Weiterhin führt das in den ETFs zu relativ großzügigen Überschneidungen. Wenn du global investieren möchtest, hast du reichlich Optionen, die sich geringfügig unterscheiden. Bei allen ETFs, die sich exklusiv auf Europa fokussieren, sollte dir hingegen bewusst sein, dass diese zu beachtlichen Teilen aus der deutschen Vonovia bestehen.

Wie oben erwähnt, besitzen und betreiben REITs Immobilien, um Erträge zu erzielen und zu generieren, und bieten Investoren Aktien auf dem öffentlichen und privaten Markt an. Es gibt drei Haupttypen von REITs: Aktien-REITs, Hypotheken-REITs und Hybrid-REITs. Jeder bringt einen anderen Umfang mit sich - von der Investitionsbasis bis zum Risiko. Investoren müssen ihre Investitionsziele abwägen, bevor sie sich entscheiden, ihr Geld in einen dieser REITs zu investieren.

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