Eigentumswohnung kaufen: Diese Tipps helfen Dir

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Mit einer Eigentumswohnung kannst Du Dir den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen. Du kannst selbst darin wohnen, doch kannst Du sie auch als Geldanlage verwenden und vermieten. Möchtest Du eine Wohnung kaufen, kommt es auf die Finanzierung sowie die Versicherung an.

Eigentumswohnung kaufen: Diese Tipps helfen Dir

Eigentumswohnung kaufen: Viele gute Gründe

So mancher nützliche Tipp kann Dir helfen, wenn Du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest. Für den Kauf einer Wohnung gibt es viele gute Gründe. Du erwirbst Wohneigentum, auf das Du stolz sein kannst. Du hast Dir den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt. Die selbst finanzierte Wohnung kann ein Prestigeobjekt sein, denn Du bist Besitzer einer Immobilie.

Es gibt jedoch noch weitere Gründe für den Kauf von Eigentumswohnungen und von Immobilien allgemein:

  • Erwerb von Wohneigentum, der staatlich gefördert werden kann
  • mehrere Möglichkeiten für die Finanzierung, die sich miteinander kombinieren lassen
  • niedrige Zinsen für Immobilienkredite
  • Möglichkeit, Vermögenswirksame Leistungen für die Finanzierung zu verwenden
  • Miete sparen
  • passives Einkommen erzielen, wenn Du die Eigentumswohnung vermietest
  • Schutz vor Inflation durch Wohneigentum
  • als Altersvorsorge
  • Wohnung kann als Sicherheit dienen, wenn Du einen Kredit aufnehmen möchtest
  • Steuern sparen
  • langfristig gute Wertentwicklung (Spekulation)

Damit Du tatsächlich alle diese Vorteile ausschöpfen kannst, brauchst Du einen guten Tipp. Am wichtigsten ist die Lage, denn sie entscheidet über die Wertentwicklung, wenn Du die Wohnung vermieten oder später verkaufen möchtest. Vermietest Du die Wohnung, kannst Du die Mieten abhängig von der Entwicklung der ortsüblichen Miete erhöhen, wenn die Wohnung im Wert steigt. Du solltest die richtige Versicherung nicht vergessen und schon vor dem Kauf der Eigentumswohnung an die Auswahl der Versicherung denken.

ETF auf Immobilien: Regelmäßig Dividenden kassieren mit REITs
Eine Alternative ist ein ETF auf Immobilien. Solche ETFs enthalten Aktien von Unternehmen, die im Immobiliengeschäft aktiv sind. Diese börsennotierten Immobiliengesellschaften werden als REITs bezeichnet. In den ETFs können Titel aus der ganzen Welt enthalten sein.
Immobilien-ETF: Dividenden kassieren mit Betongold
Ein ETF auf Immobilien verspricht eine gute Rendite. Was Du für Deine Investition bekommst, hängt vom gewählten Immobiliensektor und der Anlageregion ab. Ein ETF bietet den Vorteil, dass Du keine einzelnen Immobilien erwerben musst und schon vergleichsweise geringe Beträge investieren kannst.

Die passende Eigentumswohnung finden

Bevor Du an die Finanzierung und die Versicherung Deiner Wohnung denkst, solltest Du Dir überlegen, wo sie sich befinden soll. Das ist davon abhängig, ob Du die Eigentumswohnung für Dich selbst nutzen oder vermieten möchtest. Eine Wohnung in der Nähe Deines aktuellen Wohnortes ist sinnvoll, wenn du Deine Arbeitsstelle nicht aufgeben, aber Dir Wohneigentum schaffen möchtest. Vielleicht träumst Du auch davon, in eine andere Gegend zu ziehen, da Du im Alter dort leben möchtest oder da dort eine neue, interessante Arbeitsstelle auf Dich wartet. Die Lage wählst Du dann von Deinen persönlichen Vorlieben und Anforderungen aus, beispielsweise

  • ruhige Lage
  • zentrale Lage in der Stadt, von der aus Du Geschäfte, Restaurants und kulturelle Einrichtungen gut erreichen kannst
  • Nähe zur Arbeitsstelle
  • Nähe zu Familienangehörigen oder Freunden.

Möchtest Du hingegen eine Eigentumswohnung kaufen, um sie zu vermieten, solltest Du Dich informieren, welche Wünsche Mieter am ehesten an die Lage stellen. Verschiedene Wohngebiete sind begehrt, was mit hohen Anschaffungskosten für die Wohnung verbunden ist. Daher brauchst Du einen guten Tipp, wie Du die Finanzierung bewältigst.

Ein weiteres Auswahlkriterium ist die Größe der Wohnung. Für die eigene Nutzung kommt es auf Deine persönlichen Bedürfnisse an. Letztendlich ist es auch eine Frage der finanziellen Verhältnisse, welche Größe Du Dir leisten kannst. Eine kleinere Wohnung lässt sich zumeist besser vermieten als eine große.
Schließlich ist auch die Ausstattung wichtig. Möchtest Du die Wohnung vermieten, kann es eine Neubauwohnung, aber auch eine sanierte Altbauwohnung sein. Wichtig ist eine moderne Ausstattung, zu der auch eine umweltfreundliche Heizung gehört.

Du solltest die Augen offen halten und Dich ständig auf Immobilienportalen im Internet und in Tageszeitungen über Eigentumswohnungen zu informieren. Gefallen Dir Objekte, solltest Du möglichst schnell einen Besichtigungstermin vereinbaren.

Staatliche Förderung für Wohneigentum

Eine Säule der Finanzierung für Deine Eigentumswohnung kann die staatliche Förderung sein. Welche Förderung für Dich in Frage kommt, hängt davon ab, ob Du die Wohnung selbst nutzen oder vermieten willst.
Die erste Anlaufstelle für eine staatliche Förderung beim Kauf einer selbstgenutzten Eigentumswohnung ist die KfW. Sie fördert nicht nur den Bau, sondern auch den Kauf von selbstgenutzten Immobilien. Du kannst ein zinsgünstiges Darlehen bis zu 100.000 Euro beantragen. Den Antrag stellst Du bei Deiner Hausbank vor Beginn Deines Vorhabens.

Tipp:
Informiere Dich, ob die Eigentumswohnung energieeffizient ist. Handelt es sich um eine neue oder energetisch sanierte Wohunung, kannst Du eine Förderung aus einem Energieeffizienz-Programm erhalten.

Neben der Förderung durch die KfW gibt es noch weitere staatliche Förderprogramme, die sich je nach Bundesland oder Region unterscheiden. Verschiedene Programme können auch miteinander kombiniert werden. Diese Förderungen dürfen nicht mehr als zehn Prozent der KfW-Förderung ausmachen.

Möchtest Du erst in ein paar Jahren eine Eigentumswohnung kaufen, kannst Du einen Wohnriester-Bausparvertrag oder einen Wohnriester-Vertrag abschließen. Bei einem niedrigen Einkommen bekommst Du eine staatliche Förderung. Zusätzlich kannst Du von Steuervorteilen profitieren. Hast Du minderjährige Kinder, kannst Du zusätzlich eine Förderung bekommen.

Tipp:
Zahlt Dir Dein Arbeitgeber Vermögenswirksame Leistungen, kannst Du sie in einen Bausparvertrag einzahlen und bei einem geringen Einkommen eine Wohnungsbauprämie erhalten. Die Wohnungsbauprämie kannst Du auch für die Eigentumswohnung verwenden.

Mit Vermögenswirksamen Leistungen wird Dir bei einem geringen Einkommen als staatliche Förderung eine Arbeitnehmersparzulage gezahlt. Du bekommst auch die Arbeitnehmersparzulage bei einem Fonds- oder ETF-Sparplan für Deine Vermögenswirksamen Leistungen.

Die richtige Finanzierung finden

Die Finanzierung für Deine Eigentumswohnung kann sich aus mehreren Säulen zusammensetzen. Du benötigst Eigenkapital. Das kann auch aus einer Lebensversicherung stammen. Eine kapitalbildende Lebensversicherung oder eine Risikolebensversicherung dient jedoch auch als Sicherheit, wenn Du einen Kredit aufnehmen willst. Du solltest Dich über diese Versicherung informieren und einen Vergleich starten. Eine Risikolebensversicherung kann bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung zusätzliche Sicherheit bieten. Sie sichert auch Deine Familienangehörigen im Falle Deines Todes in der Finanzierungsphase ab.
Von Deinem Eigenkapital solltest Du noch genug zurücklassen, denn es dient als Sicherheit für unvorhergesehene Ausgaben.

Neben der Möglichkeit, eine staatliche Förderung oder ein KfW-Darlehen für die Finanzierung zu nutzen, kannst Du auf einen Immobilienkredit nicht verzichten. Angesichts der aktuellen Nullzinspolitik der EZB sind die Zinsen für Immobilienkredite gegenwärtig außerordentlich niedrig.
Ein Bausparvertrag ist für die Finanzierung geeignet, wenn Du die Eigentumswohnung erst in einigen Jahren kaufen möchtest. Du sparst Eigenkapital an und kannst ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Weiterhin kannst Du Dir eine Bausparprämie sichern. Das zinsgünstige Bauspardarlehen kann auch für die Finanzierung der Eigentumswohnung genutzt werden.

Finanzierung mit dem Immobilienkredit

Die wichtigste Säule für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist der Immobilienkredit. Das Eigenkapital reicht für die Finanzierung nicht aus und sollte auch als Sicherheit dienen. Du solltest abhängig vom Kaufpreis Deiner Eigentumswohnungund von den anderen verfügbaren Mitteln für die Finanzierung überlegen, in welcher Höhe Du den Immobilienkredit benötigst. Gleichzeitig solltest Du Dich um die Versicherung Deiner Eigentumswohnung kümmern und einen Vergleich vornehmen.
Die Zinsen für Immobilienkredite sind gegenwärtig niedrig.

Tipp:
Da für den Immobilienkredit aufgrund der langen Laufzeit eine Sollzinsperiode vereinbart wird, in der sich die Zinsen nicht ändern, kannst Du Dir mit einer langen Sollzinsperiode über lange Zeit günstige Zinsen sichern. Die Zinsen für den Immobilienkredit ändern sich in dieser Zeit nicht, unabhängig davon, wie sich die marktüblichen Zinsen ändern.

Ist die Sollzinsperiode abgelaufen, musst Du Dich um die Anschlussfinanzierung kümmern. Du kannst einen neuen Immobilienkredit zu veränderten Konditionen bei der bestehenden Bank oder bei einer anderen Bank abschließen.

Die Eigentumswohnung dient bei einem Immobilienkredit als Sicherheit. Weiterhin kann eine Risikolebensversicherung oder eine Kapitallebensversicherung als Sicherheit dienen und sich günstig auf die Zinsen auswirken. Du solltest nicht auf das Angebot einer Restschuldversicherung eingehen, das viele Banken unterbreiten. Ein besserer Tipp ist die Risikolebensversicherung.

Eigentumswohnung kaufen mit dem Immobilienkredit als Annuitätendarlehen

Der Immobilienkredit ist ein Annuitätendarlehen. Er wird in monatlich gleich hohen Raten zurückgezahlt. Die Raten setzen sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Zu Beginn der Laufzeit überwiegt der Zinsanteil. Dieses Verhältnis verschiebt sich zum Ende der Laufzeit, sodass dann der Tilgungsanteil überwiegt. Die Zinsen sind abhängig von

  • Kreditsumme
  • Kreditlaufzeit
  • persönlicher Bonität.

Möchtest Du eine Eigentumswohnung kaufen, solltest Du vorher genau überlegen, in welcher Höhe Du die monatlichen Raten zahlen kannst.

Planung der Raten für den Immobilienkredit

Bevor Du eine Immobilienfinanzierung beantragst, um die Wohnung zu kaufen, solltest Du die monatlichen Raten planen. Dabei hilft Dir eine Gegenüberstellung Deiner monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Bei den Ausgaben musst Du

  • Kosten für Strom, Heizung und Wasser
  • Telefon, Internet
  • Versicherung für Eigentumswohnung, Auto usw.
  • eventuelle Unterhaltszahlungen

berücksichtigen.

Tipp:
Wohnst Du zur Miete und willst Du die Eigentumswohnung gleich nach dem Kauf beziehen, sparst Du künftig die Miete. Du kannst die monatlichen Raten für den Immobilienkredit ungefähr so hoch wie Deine aktuelle Miete ansetzen.

In jedem Fall solltest Du bei der Wahl der Ratenhöhe daran denken, dass noch genügend Geld für laufende Ausgaben vorhanden ist.
Bevor Du endgültig den Antrag auf einen Immobilienkredit stellst, solltest Du Angebote von mehreren Banken einholen und prüfen. Du solltest bei den Angeboten der Banken auch nachfragen, ob kostenlose Sondertilgungen oder das Aussetzen der Raten in einer finanziell schlechten Situation möglich sind. Möchtest Du die Raten aussetzen, verlängert sich die Laufzeit. Das kann sich ungünstig auf die Zinsen auswirken.

ETF-Sparplan als Eigenkapital

Möchtest Du erst in absehbarer Zeit eine Eigentumswohnung kaufen, kannst Du einen ETF-Sparplan abschließen, um Eigenkapital anzusparen. Ein solcher Sparplan ist jederzeit kündbar und hat keine Laufzeit. Hast Du genügend Vermögen angespart, kannst Du den Sparplan kündigen und ihn nicht mehr besparen. Du musst jedoch Deine ETF-Anteile noch nicht verkaufen, denn sie können weiterhin eine gute Rendite oder Dividende bringen. Zusätzlich kann sich das angesparte Vermögen günstig auf die Zinsen für den Immobilienkredit auswirken. Das gesparte Vermögen kann auch als Sicherheit für unvorhergesehene Ausgaben dienen.  

Welche Versicherung ist wichtig für die Eigentumswohnung?

Die Versicherung darfst Du nicht vergessen, wenn Du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest. Nicht nur dann, wenn Du die Wohnung selbst bewohnst, sondern auch, wenn Du sie vermietest, ist die Versicherung wichtig.
Eine Gebäudeversicherung ist sinnvoll, doch musst Du Dich in den meisten Fällen nicht selbst darum kümmern, da diese Versicherung in der Regel über die Wohneigentümergemeinschaft läuft. Die Wohneigentümergemeinschaft kann günstige Konditionen für eine solche Versicherung aushandeln.

Mit einer Elementarversicherung kannst Du Dich gegen Gefahren der Elemente Wasser, Feuer und Luft absichern, die nicht in der Gebäudeversicherung oder der Hausratversicherung enthalten sind. Nicht immer ist eine solche Versicherung notwendig. Du solltest daher prüfen, welche Schäden bereits mit der Hausratversicherung oder Gebäudeversicherung abgedeckt sind.
Weiterhin benötigst Du eine Hausratversicherung, wenn Du Deine Eigentumswohnung kaufen möchtest, um sie selbst zu bewohnen.
Möchtest Du die Wohnung kaufen, um sie zu vermieten, sind weitere Versicherungen sinnvoll:

  • Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
  • Glasversicherung
  • Mietausfallversicherung.

Ein Versicherungsvergleich hilft Dir, jeweils die günstigst Versicherung zu finden.

Tipp:
Schließt Du bei einer Versicherungsgesellschaft gleich mehrere Versicherungen ab, kannst Du häufig einen Rabatt aushandeln und Beiträge sparen.

Die Eigentumswohnung als Altersvorsorge

Eine Eigentumswohnung kann gleich auf mehrfache Weise als Altersvorsorge dienen. Wohnst Du in der Eigentumswohnungund ist sie schuldenfrei, sparst Du Mietkosten. Dir stehen mehr finanzielle Mittel zur Verfügung, wenn Du die Raten nicht mehr zahlen musst. Mit diesem Geld kannst Du einen guten Lebensstandard im Alter genießen.

Tipp:
Ist Deine Eigentumswohnung bereits schuldenfrei, bevor Du ins Rentenalter eintrittst, kannst Du das Geld, das Du für die Raten oder die Miete nicht mehr benötigst, monatlich in einen ETF-Sparplan einzahlen. Mit diesem ETF-Sparplan hast Du eine zusätzliche Altersvorsorge. Du kannst bei vielen Online-Brokern für den ETF-Sparplan einen Auszahlplan erstellen.

Die meisten Senioren wollen noch so lange wie möglich in ihrer gewohnten Umgebung wohnen bleiben. Möchtest Du Deine Eigentumswohnung für das Alter barrierefrei umbauen lassen, kannst Du dafür eine Förderung von der KfW und bei Feststellung eines Pflegegrades einen Zuschuss von der Krankenkasse erhalten.
Du kannst die Eigentumswohnung im Alter auch vermieten, wenn Du beispielsweise in eine Seniorenresidenz ziehen möchtest.  

Fazit: Eigentumswohnung ist eine sinnvolle Anschaffung

Eine Eigentumswohnung kannst Du kaufen, wenn Du Dir den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchtest. Du kannst sie aber auch als Geldanlage kaufen, um sie später zu vermieten und mit den Mieteinnahmen ein passives Einkommen zu erzielen. Die Eigentumswohnung ist auch eine gute Altersvorsorge, wenn sie schuldenfrei ist, bevor Du das Rentenalter erreicht hast. Du hast dann genügend Geld für einen schönen Lebensabend. Du solltest Deine Eigentumswohnung sorgfältig auswählen. Das wichtigste Kriterium ist die Lage, wenn Du die Wohnung vermieten oder später verkaufen möchtest. Auch Größe und Ausstattung sind wichtig bei der Auswahl. Rechtzeitig solltest Du Dich um die Finanzierung und die Versicherungkümmern. Für die Finanzierung gibt es mehrere Möglichkeiten. Du benötigst Eigenkapital, doch reicht das Eigenkapital zumeist nicht aus. Für die Finanzierung kannst Du eine staatliche Förderung beanspruchen. Die wichtigste Möglichkeit für die Finanzierung ist der Immobilienkredit, für den Du die Raten sorgfältig planen solltest.

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