Immobilien Investment: ETFs und alternative Anlageformen unter der Lupe

Du kennst sicherlich die wichtigste Regel jeder Form von Investment: Nur Diversifikation, also breite Streuung, bietet wirkliche Sicherheit. Diesbezüglich steht eines weitgehend außer Frage: Ein Dach über dem Kopf braucht jeder. Sei es zum Wohnen oder um unter diesem Dach Geschäfte jeder Art betreiben zu können. Nur andere Basis-Inhalte wie etwa Lebensmittel haben eine derart universelle Gültigkeit.

Damit sind tatsächlich (fast) alle Portfolios gut beraten, wenn sie einen gewissen Anteil von Immobilienanlagen beinhalten. Hier kommt dir ferner zupass, dass schon eine Menge geschehen muss, damit eine Immobilie vollkommen an Wert verliert. Allerdings stehen dir dazu mehrere Anlageformen zur Verfügung – und ETFs sind nur eine davon. Welche also nehmen? Nun, wir zeigen dir jetzt zumindest die Wissensgrundlagen über vier Optionen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Immobilien-ETFs

Der einfachste Weg, um sein Geld in Immobilien anzulegen, wäre es, direkt an die Quelle zu gehen. Das heißt: Deine eigene Immobilie zu kaufen oder errichten zu lassen und dann

• entweder zu vermieten, das gibt dir dauerhaft planbare Einnahmen, zwingt dich aber ebenso, immer wieder zu investieren, um die Immobilie in Schuss zu halten,
• oder zu verkaufen. Dadurch entsteht dein Umsatz nur durch die Differenz aus Verkaufs- und Investitionssumme und ist einmalig. Dafür aber hast du danach nichts mehr mit der Immobilie zu tun.

Das Problem an beidem ist, Immobilien sind eine enorm teure Angelegenheit. Schon ein simples Einfamilienhaus hat vielerorts längst die 500.000-Euro-Schallmauer durchbrochen. Was für die wirklich lukrativen Mehrparteiengebäude und Gewerbeimmobilien aufgerufen wird, kannst du dir vielleicht vorstellen.

So viel Geld haben nur wenige, um es investieren zu können. An diesem Punkt werden Immobilien-ETFs für dich interessant. Deine Vorteile:

• Du investierst nicht direkt in eine Immobilie, sondern vielmehr in einen Index von Aktien verschiedener Immobilienunternehmen. Dadurch hast du einerseits mehr Sicherheit, weil das Risiko einzelner „Fail-Immobilien“ völlig wegfällt und andererseits, weil du dich nur mit den Immobilienmärkten auskennen musst, nicht mit der „Hardware“ selbst.
• Wie bei jedem ETF bist du durch die börsliche Natur sehr frei. Du kannst also ein- und aussteigen, wann es dir beliebt.
• Ungleich zu ähnlich gelagerten, aber aktiv gemanagten Immobilienfonds entfallen bei ETFs die Kosten für den Manager. Das erhöht deine Rendite.

Last, but not least: ETFs stehen dir selbst dann offen, wenn du nur geringe Summen investieren möchtest.

Private Equity

Private Equity – oder zu Deutsch Beteiligungskapital, respektive PE – hat in den vergangenen Jahren einen extrem weiten Weg zurückgelegt. Der Grund dafür ist äußerst simpel:

• Einerseits gibt es im unternehmerischen Bereich einen weiterhin gigantischen Finanzierungsbedarf; darunter eben auch im Bereich von Immobilien, etwa bei der Entwicklung.
• Andererseits werden herkömmlichen Finanzinstituten immer engere Zügel angelegt, wodurch diese Kredite längst nicht mehr so freigiebig bewilligen können, wie sie es gerne würden – obwohl es sich für sie finanziell sehr rentieren würde.

Stell dir an dieser Stelle beispielsweise einen Bauträger vor. Der benötigt aufgrund seines Geschäftsmodells eine Menge Geld. Wenn ihm aber die Bank nichts leihen darf (etwa, weil dadurch ihre vorgeschriebene Eigenkapitalbevorratungsquote unterschritten würde), dann steht er vor einem Problem.

Hierbei kommen nun Private-Equity-Gesellschaften ins Spiel. Diese gibt es zwar für praktisch jeden Finanzbedarf, einige haben sich jedoch auf Immobilien fokussiert und entwickeln darin ausschließlich lohnenswerte Objekte im Rahmen ihres Fokus.

Typischerweise geschieht das durch die Vergabe von Mezzanine-Kapital. Für die PE-Gesellschaft läuft das ähnlich wie für eine Bank – bloß unterliegt die Gesellschaft nicht den Bankenregularien. Das Immobilienunternehmen hingegen kann das Geld dadurch wie Eigenkapital behandeln. In welcher Form daraus ein Gewinn entsteht, hängt von den Vertragskonditionen ab. Beispielsweise kann die PE-Gesellschaft wie eine stille Beteiligung funktionieren.

Du als Anleger musst hierbei schon etwas mehr investieren als beispielsweise bei ETFs. Im Gegensatz dazu hast du bei Private Equity jedoch (etwas) mehr Kontrolle darüber, in welche Objekte dein Geld investiert wird. Das ist nicht zuletzt dann interessant, wenn du dich etwas in der Materie auskennst, aber nicht genug Geld hast, um direkt als PE-Geber aufzutreten.

REITs

Das Schöne am Investment speziell in Immobilien ist die unglaubliche Vielfalt, mit der du dein Geld anlegen kannst – das liegt in der Hauptsache an der bereits angesprochenen Tatsache, wie universell wichtig Immobilien sind.

REITs gehören dabei zu einer Anlageform, die tatsächlich einzigartig für den Immo-Sektor ist. Hinter dem Kürzel Real Estate Investment Trust verbergen sich immer Unternehmen, die

• in Deutschland ausschließlich die Form einer Aktiengesellschaft haben dürfen – mit allen sich daraus ergebenden Vorteilen.
• als eine Art Kapitalsammelstelle auftreten, deren einziger Zweck es ist, in Immobilien zu investieren.
• sowohl Eigentum an Immobilien erwerben und halten als auch solche Immobilien verwalten und gegebenenfalls veräußern.

Im Klartext: Solche Firmen machen nichts anderes, als auf ziemlich professionellem Niveau Immobilien zu bewirtschaften. Dabei sind sie ausschließlich ihren Anlegern verpflichtet. Das ist sogar in einer nur für sie erschaffenen Gesetzgebung festgelegt (dem sogenannten REITG oder REIT-Gesetz):

„(1) Die REIT-Aktiengesellschaft ist verpflichtet, bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses im Sinne des § 275 des Handelsgesetzbuchs, gemindert um die Dotierung der Rücklage nach Absatz 3 Satz 1 sowie einen Verlustvortrag des Vorjahres und erhöht um die Auflösung der Rücklage gemäß Absatz 3 Satz 2, an die Aktionäre als Dividende auszuschütten.“

Nur, was davon noch übrigbleibt, wird für den REIT selbst aufgewendet. Du kannst dir vielleicht ausmalen, wie sich dies auf die Investoren auswirkt. Verstärkt wird dies dadurch, dass hier keine Körperschafts- und Gewerbesteuern anfallen, weshalb die Rendite höher ist als bei herkömmlichen Aktiengesellschaften.

Weiterhin dürfen nach deutschem Recht operierende REITs eine Mindestkapitalquote von 45 Prozent nicht unterschreiten und diversifizieren stark. Für dich bedeutet das eine interessante Sicherheit.

Bonus fürs gute Gewissen: Deutsche REITs dürfen qua Gesetz nicht in Bestandswohnimmobilien investieren. Sie sind also nicht an steigenden Mietpreisen mitbeteiligt – zumindest nicht auf dem Wohnungsmarkt.

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Wald - buchstäblich

Wir bleiben für den finalen alternativen Anlagevorschlag dieses Artikels beim guten Gewissen, diesmal sogar im wirklich großen Stil. Vielleicht hast du schon mitbekommen, dass „grüne Werte“ mit fortschreitendem Klimawandel eine ebenso steigende Bedeutung im Investmentbereich vorzuweisen haben.

Unter den vielen Möglichkeiten für Investments (darunter unter anderem nachhaltige ETFs) findet sich auch das Thema Immobilien. Ja, zwar ebenfalls in klassischer Auslegung zum Thema Gebäude, allerdings ebenso in Land, respektive Wald.

Du fragst dich, warum – und wie – man in Wald investieren sollte? Nun, tatsächlich hat die Sache einige interessante Tatsachen zu bieten:

• Es gibt eine ganze Menge Wald. Deutschland etwa ist zu rund einem Drittel davon bedeckt. Bedeutet, es gibt eine ganze Menge Optionen, sich zu beteiligen – vielleicht sogar in deiner unmittelbaren Umgebung.
• Du kannst gerade unter dem Eindruck des Ukrainekrieges selbst erleben, wie groß auf einmal die Bedeutung regionaler Rohstoffe wieder wird. Und Wald, respektive sein Holz, ist ein sehr vielfältiger Rohstoff, der sich nicht nur zum Bauen, sondern ebenso als Energieträger eignet.
• Durch einige Formen von Investments wirst du in die Lage versetzt, dich am Ankauf von Wäldern zu beteiligen, zudem an einer nachhaltigen Bewirtschaftung, die wahrscheinlich weit über das hinausgeht, was die Gesetze allein vorgeben.
• Wald ist beim Thema Immobilien eine recht sichere Anlageform. Ein Wohnhaus kann verfallen, ein Gewerbegebäude durch wirtschaftlichen Wandel nahezu wertlos werden. Klar, ein Wald kann abbrennen, durch die Klimakrise verdursten oder von Borkenkäfern zerlegt werden. Im Gegensatz zu Gebäuden wächst er jedoch immer wieder nach – bei geringsten menschlichen Pflegeanstrengungen.

Typisch ist hierbei der Weg über spezielle Wald-Fonds. Mittlerweile spielt allerdings ebenso das Thema Krypto hier eine Rolle. Hierbei kauft ein Unternehmen Wald und alle Anleger können via Krypto-Token ein Stück davon erwerben. Das ist ebenfalls interessant, wenn du keine riesigen Summen in das Thema Immobilien investieren möchtest.

Ferner sind die Firmen, die hier agieren, keine totalen Laien. Sie kaufen also nicht X-beliebigen Wald, sondern achten beispielsweise auf geringe Risken für Dürren oder Ungezieferbefall.

Der Haken? Die Erträge sind direkt mit dem Sachwert von Holzprodukten verknüpft. Sinkt der Holzpreis, sinkt der Wert deines Investments. Zudem agieren momentan noch viele Startups in diesem Umfeld, die von Finanzprofis eher schlechte Kritiken bekommen. Du musst also sehr gut vergleichen, solltest nicht nur bunten Werbebroschüren glauben und dir zudem einer relativ mageren Rendite bewusst sein.

Ferner solltest du dich hierbei auf deutsche Wald-Anlagen konzentrieren. Nur hier kannst du von wirklich nachhaltiger Bewirtschaftung unter Natur- und Umweltschutzaspekten ausgehen, wohingegen es bei ausländischen Fonds häufig um traditionelle Waldbewirtschaftung mit suboptimalen Monokulturen geht. Deshalb Augen auf.

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