Immobilienblase: Gibt es sie - und wie sieht es in Deutschland aus?
Manch einer mag, in Anbetracht vor allem der Großstadtimmo- und Grundstückspreise, von einer "Blase" sprechen - die dann unweigerlich irgendwann auch platzen müsste. Aber gibt es sie wirklich?
Definition einer Immobilienblase
In den letzten Jahren haben nicht nur Aktien- und Kryptomärkte massive Wertsteigerungen erlebt, sondern auch der Immobilienmarkt. Wer sich intensiv mit dem Kapitalmarkt beschäftigt, kennt den Ausdruck einer "Blase". Diese sind bekanntlich groß, haben wenig Substanz in der Mitte und platzen irgendwann, wenn sie zu groß geworden sind. In der Welt der Immobilien bezieht sich der Begriff Immobilienblase auf den Immobilienwert, also die Kauf- und Verkaufspreise, nicht auf die Mieten. In diesem Kontext wird oft von einer Spekulationsblase gesprochen. Käufer zahlen weit über den vermeintlich fairen Wert, weil sie glauben, die Immobilie in naher Zukunft teurer verkaufen zu können.
Eine Blase würde platzen, sobald ein deutlicher, meist plötzlicher Rückgang der Immobilienpreise eintritt. Die Gründe dafür können vielfältig sein, wie ein erhöhtes Zinsniveau durch Anhebung des Leitzinses, ein Überangebot oder psychologische Effekte.
etf.capital Redaktion
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Aktuelle Anzeichen für eine Spekulationsblase
Es gibt 2024 keine weitverbreitete Immobilienblase in ganz Deutschland. Dennoch deuten einige Indikatoren auf eine potenzielle Überbewertung in bestimmten Gebieten hin:
- Preiskorrekturen: Seit Mitte 2022 sinken die Immobilienpreise oder stagnieren in vielen Regionen, insbesondere in Großstädten. Dies deutet eher auf eine Abkühlung des Marktes als auf eine Blase hin.
- Regionale Unterschiede: Das Risiko einer Blase variiert stark zwischen den Regionen. Großstädte und Metropolregionen weisen nach wie vor ein höheres Risiko auf als ländliche Gegenden.
- Moderates Blasenrisiko: Laut dem UBS Global Real Estate Bubble Index haben Städte wie München und Frankfurt im Jahr 2024 nur noch ein „moderates Blasenrisiko“, gegenüber einem „sehr hohen Risiko“ im Jahr 2022.
- Preis-Miet-Verhältnis: Die Kluft zwischen Kaufpreisen und Mieten verringert sich, was ein positives Zeichen für die Marktstabilität ist.
Anzeichen für eine potenzielle Überbewertung
Auch wenn keine weitverbreitete Blase erkennbar ist, weisen einige Faktoren auf eine mögliche Überbewertung in bestimmten Bereichen hin:
- Preis-Einkommens-Verhältnis: In Städten wie München und Frankfurt müsste ein qualifizierter Dienstleistungsarbeiter 8 bzw. 6 Jahre seines gesamten Einkommens aufwenden, um eine 60-Quadratmeter-Wohnung in der Nähe des Stadtzentrums zu kaufen.
- Historische Überbewertung: Die Deutsche Bundesbank schätzte 2022, dass die Immobilienpreise in deutschen Städten zwischen 25 % und 40 % über ihrem realen Wert lagen.
- Wohnungsmangel: In Deutschland gibt es weiterhin einen erheblichen Wohnungsmangel, mit einem geschätzten Defizit von etwa 700.000 Einheiten im Jahr 2023.
- Niedrige Leerstandsquoten: Besonders in urbanen Gebieten sorgen extrem niedrige Leerstandsquoten weiterhin für Druck auf den Wohnungsmarkt.
Ausblick für 2024-2025
Experten haben unterschiedliche Meinungen zur zukünftigen Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes:
- Leichter Preisrückgang: Einige Prognosen deuten auf einen leichten Rückgang der Immobilienpreise um etwa 5 % in den nächsten drei Jahren hin.
- Stabilisierung: Viele Experten erwarten eher eine Stabilisierung der Preise als einen dramatischen Einbruch.
- Potenzielle Preissteigerungen: Einige Analysten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise, insbesondere für hochwertige Neubauten, wieder steigen könnten.
- Regionale Unterschiede: Die Preisentwicklung wird voraussichtlich stark regional variieren, wobei Metropolregionen wahrscheinlich stabiler bleiben werden als ländliche Gebiete.
Obwohl es in bestimmten Gebieten, insbesondere in Großstädten, Anzeichen für eine Überbewertung gibt, gibt es 2024 keine Hinweise auf eine weitverbreitete Immobilienblase in Deutschland. Der Markt scheint sich eher in einer Phase der Korrektur und Stabilisierung zu befinden als vor dem Platzen einer Blase zu stehen. Potenzielle Käufer und Investoren sollten jedoch vorsichtig bleiben und regionale Unterschiede bei Entscheidungen auf dem deutschen Immobilienmarkt berücksichtigen.
etf.capital Redaktion
Entstehung der vermeintlichen Blase
Blasen lassen sich nie eindeutig und objektiv korrekt formulieren. Ob es sich um eine nachhaltige Wertentwicklung handelt oder um eine Blase, weiß man erst im Nachhinein. Schließlich kann eine Blase nur solch eine gewesen sein, wenn sie irgendwann auch platzte. Bleibt das aus, lag rückblickend per Definition gar keine Blase vor.
Mögliche Gründe für eine Blasenbildung sind:
- niedriges Zinsniveau
- starker Nachfrageüberhang gegenüber dem Angebot
- vermeintlich sehr gute Renditeaussichten
- fehlende Alternativen zur Geld- und Sparanlage
- historisch positive Renditen von Immobilien
Diese Gründe könnten auf eine Blase hindeuten, da sie aktuell gegeben sind. Alternativen gibt es zwar, jedoch sind insbesondere die Deutschen, was den Aktien- oder Kryptomarkt anbelangt, nicht sonderlich risikofreudig. Im Gegenzug sind die favorisierten "Anlagen" der Deutschen, wie Sparbuch, Tages- und Festgeld, mittlerweile de facto zins- und renditefrei. Weitere Informationen zu den aktuellen Festgeld-Zinsen finden Sie hier.
Historisch bilden sich Blasen insbesondere aufgrund eines sehr niedrigen Zinsniveaus bei zugleich überschüssigem Geld in Haushalten sowie staatlichen Anreizen. Die Immobilienblase aus den Jahren 2007/08 in den USA liefert dafür eine Blaupause. Die expansive Geldpolitik, gepaart mit einem niedrigen Leitzins, stürzte die USA in eine Immobilienblase.
Symptome einer Immobilienblase
Wie jedes Krankheitsbild der Medizin, haben auch ökonomische Kränkeleien eine charakteristische Symptomatik. In der Immobilienwirtschaft manifestieren sich diese durch eine Abkopplung zwischen Realwerten, Mieterträgen und Kaufpreisen. Bei einem Immobiliengutachten, über das der objektiv faire Wert ermittelt wird, nimmt das Marktgeschehen einen größeren Anteil ein, während sich die Gewichtung des eigentlichen Sachwertes reduziert. Mögliche Schwächen der Immobilie werden großzügig übersehen, der Kaufpreis entkoppelt sich vom Sachwert, die Differenz ist unter anderem die Spekulation, die der Käufer gewillt ist zu tragen.
Ein Blick in verschiedene Regionen Deutschlands zeigt, dass die vermeintliche Immobilienblase insbesondere Kaufpreise beeinflusst. Um das zu beurteilen, werden die Nettokaltmieten in Relation zum Kaufpreis gesetzt. Wie die Postbank mit ihrem Wohnatlas ermittelte, kostet eine Eigentumswohnung im Jahr 2021 durchschnittlich 25,7 Jahresnettokaltmieten, was sieben Prozent mehr als noch in 2020 sind. In einigen Regionen ist das Missverhältnis besonders stark ausgeprägt, in Berlin werden im Durchschnitt beispielsweise rund 40 Jahresnettokaltmieten fällig. Erst vor vier Jahren lag der bundesweite Schnitt noch unter 20.
Konzentration auf Großstädte
Anders als vor rund 1,5 Jahrzehnten in den USA, konzentriert sich eine deutsche Immobilienblase, wenn überhaupt, auf die beliebten Großstädte. Dabei gibt es keinen signifikanten Unterschied zwischen neuen und alten Bundesländern - auch ostdeutsche Großstädte wie Dresden haben mittlerweile ein hohes Niveau erreicht.
Die Experten der Empirica beziffern eine "eher hohe" bis "hohe" Blasengefahr insbesondere in sieben deutschen Großstädten: Frankfurt am Main, Berlin, München, Stuttgart, Köln, Hamburg und Düsseldorf. Noch mehr Städte unterliegen generell einer Blasengefahr. Das gilt auch für eher unbeliebte Städte wie Essen. In ländlichen Regionen ist die Situation hingegen noch verhältnismäßig entspannt. Das liegt auch daran, dass diese in Deutschland über Jahrzehnte vernachlässigt wurden - noch heute kann man sich auf dem Land oder im Dorf kaum sicher sein, überhaupt adäquat schnelles Internet und ausreichend guten Mobilfunkempfang zu haben.
Nach der Immobilienblase
Dass es eine Immobilienblase in Deutschland gibt, ist unbestritten. Nicht klar ist, wie diese endet. In den kommenden Jahren werden einige Faktoren aufeinandertreffen, die jeweils in die eine oder andere Richtung Einfluss nehmen. Spätestens ab 2023 wird die EZB wohl Leitzinserhöhungen vornehmen, die zusätzlichen Kreditkosten könnten Neu-Eigentümer belasten, die ihre überbewertete Immobilie knapp finanzierten. Schlimmstenfalls deckt nach einer Korrektur der Immobilienwert nicht mehr den Kreditrestwert, dann wären Zwangsversteigerungen die Folge, der Markt bekommt also eine Angebotsschwemme.
Im Gegenzug agiert die aktuell hohe Inflation normalisierend. Wenn die Hauspreise weniger stark als die Inflation steigen, haben sie zwar in absoluten Zahlen zugenommen, nicht aber an übertragenem Kaufwert. Sollte die hohe Inflation anhalten und simultan die Reallöhne steigen, während zeitgleich nur moderate Immobilienpreisveränderungen auftreten, wird also Luft aus der Blase gelassen, auch ohne, dass diese wirklich platzt. Weitere Informationen zu den Auswirkungen von Inflation auf Geldanlagen finden Sie hier.
Strukturelle Veränderungen sind ebenso zu berücksichtigen. Bedingt durch die Corona-Pandemie lernten viele Arbeitnehmer und -geber die Vorteile von Home-Office kennen. Bleibt diese Flexibilität erhalten, bestünde für einen Teil der Arbeitnehmer ein weitaus geringerer Anreiz, in teuren Großstädten zu wohnen.
Ebenso wird aktuell wieder vermehrt gebaut - eine Entwicklung, die die deutsche Politik über Jahrzehnte verschlafen hatte. Steigt der verfügbare Wohnraum stärker als die Zahl der Haushalte, würde sich die Angebots- und Nachfragesituation entspannen.
Die Forscher der Empirica arbeiten mit einem sogenannten "Rückschlagspotential", das sie für unterschiedliche Regionen ermitteln. In den oben genannten Großstädten ist das mit knapp 50 % besonders hoch. Die Immobilienpreise in beispielsweise Berlin oder München könnten sich also problemlos halbieren und hätten dann immer noch ein objektives Normalniveau. Wer dann mit wenig Eigen- und viel Fremdkapital gerade am Höhepunkt eine Immobilie kaufte, deren Sachwert den Kredit nicht mehr deckt, wird die Immobilie bald in der Zwangsversteigerung bestaunen dürfen - außer ein Reallohnzuwachs erlaubt das Decken von gestiegenen Raten.
Bundesweit wird das Rückschlagspotential durch die Forscher auf 28 % geschätzt, was immerhin das Doppelte vom 2018-Wert ist, welcher sich noch auf 15 % bezifferte.
Sondersituation Deutschland
In die Bewertung spielt auch die Situation in Deutschland ein. Hier, wo nur rund 40 % der Bevölkerung im Eigentum wohnen, liegt die Mieterquote besonders hoch. Das impliziert zweierlei: Einkommensschwache Haushalte und sogar der Mittelstand wohnen zur Miete, das Eigentum gehört der Oberschicht und Spekulanten. Bei einem vermeintlichen Platzen kann das sowohl den einen als auch den anderen Effekt haben. Eigentümer in Deutschland haben zwar generell eine höhere Bonität, da sie sonst gar keine Immobilie hätten, im Gegenzug würde ein Platzen der Immobilienblase aber auch an weiten Teilen der Bevölkerung vorbeigehen - da sie gar nicht in Immobilien investiert sind. Weitere Informationen zur Rentenlücke und wie viel Geld im Alter wirklich fehlt, finden Sie hier.
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