Immobilie mieten oder kaufen - Was ist besser?

Überlegungen, die Du treffen solltest

Bevor Du Dich entscheidest, ob Du eine Immobilie kaufen oder eine Wohnung mieten solltest, kommt es auf einige Überlegungen an. Ein Kauf macht unabhängig von steigenden Mietkosten. Du wirst zum stolzen Eigentümer einer Immobilie. Der Kauf wird aktuell attraktiv, da die Zinsen für Immobilienkredite gegenwärtig auf einem außerordentlich niedrigen Niveau sind. Schließlich spielt auch der Kaufpreis eine Rolle. Du solltest genauer hinschauen und Dich nicht nur von einem günstigen Preis blenden lassen. So manches Einfamilienhaus, das bei der Besichtigung wie ein Schnäppchen erschien, hat sich im Endeffekt als Bauruine erwiesen.

Kaufen kann vor allem dann attraktiv sein, wenn die Preise für Mieten immer weiter steigen. Die Miete für eine Wohnung in einer deutschen Großstadt, in attraktiver Lage, steigt immer weiter. Für Menschen mit einem mittleren Einkommen kann eine solche Wohnung nahezu unbezahlbar werden. Ob Du letztendlich kaufst oder mietest, hängt auch von Deinen persönlichen Vorlieben ab.

Möchtest Du eine Immobilie kaufen, benötigst Du einen Kredit. Viele Menschen wählen die Kreditraten ähnlich hoch wie die Miete. Du sparst Miete, indem Du in Deiner Immobilie wohnst. Irgendwann hast Du Deinen Kredit getilgt.

Egal ob die Sollzinsbindung 5, 10, oder 15 Jahre beträgt: Die Zinsen tendieren gegen null. Umso länger die Bindung ist, desto träger bzw. langsamer fiel der Zins in den letzten Jahren. Wo es aktuell die günstigsten Kredite gibt, siehst du in dem Baufinanzierungsvergleich:

Finanzielle Belastung beim Kaufen

Du solltest Dich nicht allein von der Tatsache blenden lassen, irgendwann keine finanziellen Belastungen mehr zu haben, wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest. Es muss nicht immer ein Haus sein. Kaufen kannst Du auch eine Wohnung. Hast Du eine Eigentumswohnung oder ein Haus gekauft, besteht die finanzielle Belastung nicht nur in den Raten für einen Kredit.

Du solltest auch an Renovierungskosten und Kosten für die Instandhaltung denken. Möchtest Du allerdings eine Wohnung mieten, fallen solche Kosten nicht an, da sie vom Vermieter getragen werden. Der Vermieter kann solche Kosten jedoch über eine Mieterhöhung an die Mieter weitergeben. Bist Du Mieter, musst Du mitunter mit hohen Nebenkosten rechnen. Ebenso ist es möglich, dass der Vermieter verschiedene Reparaturen aufschiebt, um zu sparen.

Bist Du Eigentümer einer Immobilie und hast Du einen Kredit aufgenommen, baust Du mit jeder Rate, die Du an die Bank zurückzahlst, Vermögen auf. Rücklagen solltest Du nicht aus den Augen lassen, denn im Laufe der Zeit werden sowohl bei einem Haus als auch bei einer Wohnung Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten erforderlich. Kosten können auch anfallen, indem beispielsweise Baumaßnahmen durch die Gemeinde vorgenommen werden, an deren Kosten Du Dich als Eigentümer beteiligen musst. Solche Maßnahmen können für den Bau von Wegen, die Installation von Straßenbeleuchtung oder den Anschluss an ein örtliches Versorgungsnetz entstehen.

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Ein ETF auf Immobilien verspricht eine gute Rendite. Was Du für Deine Investition bekommst, hängt vom gewählten Immobiliensektor und der Anlageregion ab. Ein ETF bietet den Vorteil, dass Du keine einzelnen Immobilien erwerben musst und schon vergleichsweise geringe Beträge investieren kannst.

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Argumente, die für einen Kauf sprechen

Nicht für jeden eignet sich der Kauf einer Immobilie. Es kommt auf Deine persönliche Situation und Deine Ziele an, ob Du eine Immobilie kaufen solltest.

Für den Kauf sprechen einige Argumente:

• Mit dem Immobilienbesitz baust Du Vermögen auf, indem Du die Kreditraten tilgst.
• Kaufen lohnt sich, wenn Du langfristig an einem Ort bleiben möchtest.
• Der Kauf ist nicht nur für Eigentum, sondern auch als Geldanlage mitunter sinnvoll.
• Der Besitz einer Immobilie kann als Altersvorsorge dienen, da Du im Alter die Miete sparst.
• Du musst Dich mit dem Kauf nicht um steigende Mietpreise sorgen.
• Du bist unabhängig von Instandhaltungen und Reparaturen durch den Vermieter.
• Du hast mehr Gestaltungsspielraum.
• Du machst Schulden mit dem Kredit, doch bist Du irgendwann schuldenfrei.

Mieten bietet mehr Flexibilität

Mit einem Eigenheim oder einer Eigentumswohnung bist Du gebunden. Du musst Deine Immobilie erst verkaufen und einen Käufer finden, wenn Du Dich verändern möchtest. Nicht immer kannst Du mit einem Wiederverkauf tatsächlich einen Gewinn erzielen. Mitunter sind beim Wiederverkauf auch Verluste möglich. Bedenke: Ein großer Teil des Wertes eines Hauses macht die Lage aus. Dinge wie eine zunehmende dichte Bebauung oder eine Autobahn in der Nähe können den Wert deiner Immobilie stark mindern.

Mieten bietet mehr Flexibilität. Musst Du aus beruflichen Gründen häufiger umziehen, kann Mieten die bessere Wahl sein. Mieten kann jedoch auch ziemlich teuer werden. Trotz Mietpreisbremse liegen die Mieten in vielen Städten deutlich über dem Mietspiegel. Möchtest Du in eine andere Stadt ziehen, musst Du dort mit einer deutlich höheren Miete rechnen.  

Argumente für die Miete

Nicht nur für einen Kauf, sondern auch für eine Miete können verschiedene Argumente sprechen:

• Du bist örtlich flexibel und nicht lange an einen Vertrag gebunden, wenn Du aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen musst, denn ein Mietvertrag ist schnell kündbar.
• Du bleibst schuldenfrei.
• Eine Immobilie ist als Geldanlage für Dich nicht interessant, da Du in andere Geldanlagen wie Aktien oder ETFs investieren möchtest.
• Du musst nicht für Instandhaltungen und Reparaturen bezahlen.
• Die finanzielle Belastung aufgrund der Mieten ist planbar.
• Du hast keine unerwarteten hohen Ausgaben.
• Du kannst die Wohnung einfach nutzen und musst Dich nicht ständig um die Immobilie kümmern.

Kauf-Miete-Verhältnis als Entscheidungshilfe

Der Kaufpreis für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung ist ein Entscheidungskriterium, doch hat er nicht die höchste Priorität. Beim Kauf einer Immobilie bist Du zumeist langfristig an einen Kredit gebunden. Ein Immobilienkredit ist durch eine lange Laufzeit, eine hohe Summe und entsprechend hohe Raten gekennzeichnet. Du solltest überlegen, ob Du Dir die finanzielle Belastung langfristig leisten kannst. Auch wenn die Monatsrate für die Bank häufig in der Höhe der monatlichen Miete angesetzt wird, ist das nicht immer das alleinige Argument für einen Kauf. Du solltest den Kaufpreis für die Immobilieins Verhältnis zum tatsächlichen Wert des Objekts setzen. Nur so kannst Du herausfinden, ob sich ein Kauf tatsächlich lohnt.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis kann eine Entscheidungshilfe für einen Kauf sein. Es informiert darüber, ob eine Immobiliegünstig oder teuer ist. Der Kaufpreis wird durch die potentielle Jahreskaltmiete des Objekts geteilt. Um Dich zu informieren, wie hoch die Jahreskaltmiete sein kann, solltest Du Dich in Immobilienanzeigen in der Tageszeitung oder im Internet informieren. Lage, Wohnfläche, Alter und Ausstattung solcher Objekte sollten sich ähneln.

Teilst Du den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete und liegt das Ergebnis ungefähr bei 20, kann sich ein Kauf lohnen. Bei einem Ergebnis von 25 oder höher ist der Kaufpreis zu hoch.

Vergleich der Rendite verschiedener Anlagen

Möchtest Du eine Immobilie als Geldanlage kaufen, solltest Du die erzielbaren Überschüsse mit der Eigentumswohnung oder dem Haus mit anderen Anlageformen und deren Renditen vergleichen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Mit der Bruttomietrendite kannst Du berechnen, welche Rendite eine Immobilie jährlich vor den Kosten abwirft. Die Mietrendite sinkt, wenn Du Kaufnebenkosten sowie Ausgaben für Instandhaltung und Verwaltung berücksichtigst. Die Bruttomietrendite fällt umso niedriger aus, je höher der Wert für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ist. Bei einer niedrigen Bruttomietrendite lohnt sich der Kauf einer Immobilie nicht, egal, ob Du sie als Geldanlage oder für Dich selbst zum Wohnen nutzen möchtest.

Suchst Du nach einer Geldanlage, muss es nicht immer eine Immobilie sein. Du musst einen hohen Kaufpreis zahlen und dafür einen Kredit aufnehmen. Für den Kredit zahlst Du Zinsen, auch wenn die Zinsen für Immobilienkredite aktuell niedrig sind. In andere Geldanlagen kannst Du deutlich geringere Beträge investieren und mitunter schneller einen Gewinn erzielen.

An die Nebenkosten denken

Bei der Miete ist die monatliche finanzielle Belastung überschaubar, da Du nicht mit unvorhergesehenen Kosten für Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen rechnen musst. Bist Du Besitzer einer Immobilie, musst Du solche Kosten einplanen und solltest dafür Rücklagen bilden. Ein Blick auf die Nebenkosten kann ein weiteres Argument sein, ob Du mieten oder kaufen solltest. Auch wenn die monatlichen Kreditraten ähnlich hoch sind wie die Miete für eine Wohnung, unterscheiden sich die Nebenkosten.

Die Kosten für Strom, Wasser und Gas sind bei einem Einfamilienhaus höher als bei einer Mietwohnung. Denn in der Regel ist die Wohnfläche bei einem Haus größer. Bei einer Wohnung zur Miete sind die Kosten für Heizung und Wasser in der Warmmiete enthalten. Am Jahresende kann eine Nachzahlung erforderlich werden, wenn Dein Verbrauch höher ist. Aufgrund der niedrigeren Nebenkosten bei einer Mietwohnung kann Mieten dauerhaft günstiger sein.

Auf künftige Entwicklung und regionale Unterschiede achten

Egal, ob Du kaufen oder mieten möchtest, solltest Du die regionalen Unterschiede bei den Kauf- und Mietpreisen beachten. Auch wenn die Zinsen für Immobilienkredite seit der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 auf einem historischen Tiefstand liegen, solltest Du an die langfristige Entwicklung denken. Die Situation auf dem Wohnungsmarkt kann sich mittel- und langfristig verändern. Steigen die Immobilienpreise in den Städten, nimmt dort die Bautätigkeit zu, was zu einem steigenden Angebot führt.

Die Entwicklung der Bevölkerung spielt eine weitere Rolle. Bei einem Bevölkerungsrückgang wird weniger Wohnraum benötigt. Auch der demografische Faktor ist nicht zu vernachlässigen. Wird die Bevölkerung immer älter, verändert sich die Wohnungsnachfrage. Ältere Menschen trennen sich von größeren Wohnungen, da sie zu teuer und einfach zu groß sind. Sie suchen nach kleineren und günstigeren Wohnungen.

Die genaue Entwicklung kann noch nicht vorhergesagt werden, doch werden sich die Unterschiede zwischen den einzelnen Regionen künftig noch weiter verstärken. Wie eine Analyse der Bertelsmann-Stiftung zeigt, werden Regionen mit vielen Zuzügen anderen Regionen mit einem starken Bevölkerungsrückgang gegenüberstehen. Möchtest Du eine Immobilie kaufenund denkst Du an deren Wiederverkauf, ändern sich die Perspektiven, abhängig davon, ob Du in 10, 20 oder 30 Jahren wiederverkaufen möchtest.

Die Lage einer Immobilie spielt eine wichtige Rolle bei Deiner Entscheidung, wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest. Immobilien in attraktiven Regionen dürften ihren Nominalwert behalten, auch wenn Bautätigkeit und Angebot zunehmen. In Regionen mit einem Bevölkerungsrückgang kann es künftig schwierig werden, eine Immobilie zu verkaufen. Möchtest Du verkaufen, musst Du mit einem Verlust rechnen. Gerade beim Kauf einer Immobilie in einem strukturschwachen Gebiet solltest Du daran denken, dass in 20 oder 30 Jahren kein Interesse mehr bestehen könnte, wenn Du verkaufen möchtest. Das solltest Du auch nicht vergessen, wenn die Kaufpreise in solchen Regionen deutlich niedriger sind als in den stark nachgefragten Regionen.

Sind REIT-ETFs 2021 als Geldanlage noch sinnvoll?

Nach wie vor sind die Preise für Immobilien in Deutschland und global hoch. Die Nachfrage ist weiterhin ungebrochen. Ein REIT ETF ist auch im nächsten Jahr noch eine gute Geldanlage. Der Vergleich zeigt Dir, welcher dieser ETFs die beste Dividendebringt.

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Einfluss steigender Miete auf die Kaufentscheidung

Wie können sich Mietsteigerungen auf Deine Entscheidung auswirken, ob Du kaufen oder mieten solltest? Vor allem in attraktiven Regionen könnten steigende Mieten langfristig ein Problem darstellen. Du solltest auf den Mietpreisindex achten, der zwischen 2010 und 2020 um 13,2 Prozentpunkte gestiegen ist. In einigen Regionen ist er jedoch in dieser Zeit noch deutlich stärker gestiegen. In München ist der höchste Anstieg mit 50,60 Prozent zu verzeichnen. Ähnlich hoch ist der Anstieg in Stuttgart mit 46,86 Prozent. Steigende Mieten können ein Argument für das Kaufen sein. Die Kostenvorteile für eine Wohnung können durch die steigenden Mieten mittelfristig aufgezehrt werden. In Regionen mit steigenden Mietpreisen kann Mieten dauerhaft teurer als Kaufen sein.

Kaufen - was Du bei einem Kredit berücksichtigen solltest

Das vorhandene Eigenkapital reicht zumeist nicht aus, wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest. Du benötigst einen Kredit. Eigenkapital verbessert Deine Bonität und Deine Chancen auf einen Kredit. Du solltest nicht Dein gesamtes Eigenkapital in den Kauf der Immobilie investieren, da Du Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben bilden solltest. Deinen Kredit solltest Du genau planen. Ein Vergleich der Zinsen bei den verschiedenen Anbietern hilft dauerhaft beim Sparen. Bei einem Kredit mit einer langen Laufzeit und einer hohen Summe kannst Du während der Laufzeit aufgrund günstiger Zinsen mehrere tausend Euro sparen. Du solltest beim Vergleich auch sondieren, ob kostenlose Sondertilgungen und die Aussetzung der Raten möglich sind. Das ist wichtig, da sich Deine finanziellen Verhältnisse ändern können.

Da Du einen Immobilienkredit über einen langen Zeitraum aufnimmst, wird eine Periode der Sollzinsbindung vereinbart. In der Regel liegt der Zeitraum der Sollzinsbindung bei 10 Jahren. In diesem Zeitraum ändern sich die Zinsen nicht, unabhängig von der marktüblichen Zinssituation. Gerade in Zeiten günstiger Zinsen kannst Du Dir für Deinen Immobilienkredit langfristig niedrige Zinsen sichern.

Ist die Periode der Sollzinsbindung abgelaufen, verbleibt eine Restschuld, für die Du eine Anschlussfinanzierung benötigst. Du solltest auch dafür die Konditionen vergleichen. Die Zinsen haben sich während der Sollzinsperiode geändert. Im Voraus kannst Du Dir mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern, doch ist das mit Bereitstellungskosten verbunden. Für die Anschlussfinanzierung besteht ein Zinsänderungsrisiko, ähnlich wie das Risiko steigender Mieten.

Ein Kredit ist oft nicht alles, was für die Finanzierung einer Immobilie benötigst. Die Banken sichern sich gegen einen möglichen Zahlungsausfall ab. Sie empfehlen den Abschluss einer Restschuldversicherung, die dann eintritt, wenn Du aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit die Raten nicht mehr bezahlen kannst. Statt einer Restschuldversicherung kannst Du auch eine Risikolebensversicherung abschließen. Für solche Versicherungen fallen zusätzliche Kosten an.  

Immobilie kaufen: Das solltest Du beachten

Möchtest Du eine Immobilie kaufen, solltest Du einige Faktoren heranziehen, bevor Du Dich endgültig entscheidest. Auch wenn eine Immobilie in einer strukturschwachen Lage günstiger im Preis ist, solltest Du an eine attraktive Lage denken, wenn Du die Immobilie später wieder verkaufen möchtest. Bei einer Immobilie in einer attraktiven Lage kannst Du eher mit einer Wertsteigerung rechnen.

Für die Finanzierung benötigst Du einen Kredit, doch ist auch genügend Eigenkapital erforderlich. Die Kaufnebenkosten können bei 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises liegen, beispielsweise Kosten für den Notar und Grundbucheintragung. Die Gebühren unterscheiden sich je nach Bundesland.

Nebenkosten, die immer anfallen:

• Notar und Grundbucheintrag
• Grunderwerbssteuer

Ob du Maklerkosten bezahlen musst, hängt natürlich davon ab, ob ein Immobilienmakler im Verkaufsprozess involviert war.

Das Eigenkapital sollte mindestens so hoch sein, dass Du diese Nebenkosten davon bezahlen kannst, denn Banken finanzieren diesen Teil in der Regel nicht mit. Die sog. 110%-Finanzierung ist nur noch sehr selten möglich. Um einen niedrigeren Kredit aufzunehmen, kann es auch sinnvoll sein, einen Teil des Eigenkapitals in den Kaufpreis zu investieren. Du solltest prüfen, ob Du Dir die Finanzierung langfristig leisten kannst. Mitunter bist Du 20 Jahre lang oder länger an den Kredit gebunden.  

Fazit: Nicht immer ist Kaufen tatsächlich sinnvoll

Die Frage, ob Du eine Immobilie besser mieten oder kaufen solltest, ist nicht immer leicht zu beantworten. Du bist unabhängig vom Vermieter und baust Vermögen auf, wenn Du eine Immobilie kaufst. Die Kosten für den Kredit sowie die Nebenkosten sind nicht zu vernachlässigen. Möchtest Du eine Wohnung mieten, ist das sinnvoll, wenn Du irgendwann umziehen möchtest. Bei einer Wohnung zur Miete besteht das Risiko von Mietsteigerungen.

Wer sich weiter in das Thema einlesen möchte, den empfehlen wir das Buch Kaufen oder mieten* - "Wie Sie für sich die richtige Entscheidung Treffen" von Gerd Kommer.

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