Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen im Vergleich

Wenn die Zinsbindung deiner Baufinanzierung ausläuft, ist die Immobilie in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung. Welche Variante die richtige ist – bei der Hausbank bleiben, die Bank wechseln oder den Zins schon heute für später sichern – hängt vom Zinsniveau, deiner Restlaufzeit und deinem Sicherheitsbedürfnis ab. Dieser Artikel erklärt die vier gängigen Wege sachlich und mit aktuellen Zahlen.

Stand: Juli 2026. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine individuelle Finanz- oder Anlageberatung.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Baufinanzierung wird üblicherweise nicht in einem Stück über die gesamte Laufzeit vereinbart, sondern mit einer festen Sollzinsbindung von zum Beispiel 10 oder 15 Jahren. Läuft diese Zinsbindung aus, bleibt fast immer eine Restschuld übrig, weil die anfängliche Tilgung die Immobilie noch nicht vollständig abgezahlt hat. Diese Restschuld musst du neu finanzieren – genau das ist die Anschlussfinanzierung.

Wichtig zur Einordnung: Es geht dabei nicht um zusätzliches Geld oder um eine Aufstockung des Kredits, sondern um die Neuvereinbarung der Konditionen für den bereits laufenden Kredit. Vier Wege stehen dir offen: die Prolongation bei deiner bisherigen Bank, die Umschuldung zu einer anderen Bank, das Forward-Darlehen zur vorzeitigen Zinssicherung und das Volltilgerdarlehen, das ohne Restschuld auskommt.

Das aktuelle Zinsniveau (Stand Juli 2026)

Die Wahl der Anschlussfinanzierung hängt stark davon ab, wie hoch die Zinsen heute im Vergleich zu deiner alten Vereinbarung sind. Anfang Juli 2026 liegen die Bauzinsen für eine zehnjährige Zinsbindung bei rund 3,5 bis 3,8 Prozent effektivem Jahreszins; Topkonditionen bei guter Bonität und niedriger Beleihung liegen teils bei etwa 3,4 Prozent. Für eine 15-jährige Bindung sind es rund 4,1 Prozent. Die Gesamtspanne am Markt reicht je nach Bank, Region und Beleihung etwa von 3,3 bis 4,2 Prozent.

Wer vor rund zehn Jahren zu deutlich niedrigeren Zinsen finanziert hat, muss bei der Anschlussfinanzierung heute in vielen Fällen mit einer höheren Rate rechnen. Umgekehrt profitieren alle, deren alter Vertrag noch aus der Hochzinsphase 2022/2023 stammt.

Option 1: Prolongation bei der Hausbank

Bei der Prolongation verlängerst du den Kredit zu neuen Konditionen bei deiner bisherigen Bank. Der Ablauf ist bequem: Die Bank schickt dir in der Regel einige Wochen bis Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Verlängerungsangebot, das du nur noch unterschreiben musst. Ein Wechsel der Grundschuld entfällt, es fallen keine Notar- oder Grundbuchkosten an.

Der Nachteil: Bequemlichkeit kostet oft Zins. Das erste Angebot der Hausbank ist erfahrungsgemäß selten das günstigste am Markt, weil die Bank weiß, dass ein Wechsel für dich Aufwand bedeutet. Es lohnt sich fast immer, das Angebot mit anderen Banken zu vergleichen und aktiv nachzuverhandeln.

Option 2: Umschuldung zu einer anderen Bank

Bei der Umschuldung löst du den alten Kredit ab und schließt den Anschlusskredit bei einer anderen Bank ab. Das kann sich lohnen, wenn die neue Bank spürbar günstigere Konditionen bietet – schon 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte weniger machen über die Restlaufzeit einen relevanten Unterschied.

Damit sich der Wechsel rechnet, sind die anfallenden Kosten wichtig. Die gute Nachricht: Die Grundschuld muss nicht neu bestellt werden, sondern wird an die neue Bank abgetreten (Grundschuldabtretung). Diese Abtretung kostet nur rund 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuldsumme (Notar- und Grundbuchkosten). Eine Löschung mit anschließender Neueintragung wäre mit etwa 0,7 bis 1,0 Prozent rund dreimal so teuer. Bei 200.000 Euro Grundschuld zahlst du für die Abtretung also grob 400 bis 600 Euro statt rund 1.500 Euro. Für einen Bankwechsel ist die Abtretung deshalb fast immer der günstigste Weg.

Option 3: Forward-Darlehen – Zins vorab sichern

Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst in der Zukunft startet. Das ist interessant, wenn deine Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren endet und du steigende Zinsen befürchtest. Möglich ist eine Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten vor Ablauf der aktuellen Bindung.

Die Zinssicherung ist nicht umsonst: Die Bank verlangt einen Forward-Aufschlag pro Monat der Vorlaufzeit. Aktuell (Stand Juni/Juli 2026) liegt dieser Aufschlag in einer Spanne von etwa 0 bis 0,017 Prozent pro Monat; für die ersten Monate der Vorlaufzeit verzichten viele Banken ganz auf den Aufschlag. Bei 24 Monaten Vorlauf ergibt das grob 0,2 bis 0,7 Prozentpunkte oben drauf. Aus einem Zins von 4,0 Prozent kann so ein Forward-Zins von etwa 4,2 Prozent werden.

Ehrlich zum Risiko: Ein Forward-Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen. Sinken die Zinsen bis zum Start entgegen deiner Erwartung, hast du dich zu einem höheren Zins verpflichtet und zahlst zusätzlich den Aufschlag – bindend, ein Rücktritt ist in der Regel nicht möglich. Das Forward-Darlehen tauscht also planbare Sicherheit gegen das Risiko, im Nachhinein zu teuer abgeschlossen zu haben.

Option 4: Volltilgerdarlehen

Beim Volltilgerdarlehen wird der Kredit so kalkuliert, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld mehr übrig bleibt – die Immobilie ist dann vollständig abbezahlt. Der Vorteil: volle Planungssicherheit ohne späteres Zinsänderungsrisiko und häufig ein leichter Zinsvorteil, weil die Bank kein Anschlussrisiko trägt.

Der Preis dafür ist eine höhere monatliche Rate, weil in kürzerer Zeit vollständig getilgt wird. Ein Volltilger passt daher vor allem zu einer geringen Restschuld und einem stabilen, ausreichend hohen Einkommen. Wer Flexibilität braucht, sollte auf Sondertilgungsrechte achten, die bei Volltilgern nicht immer vorgesehen sind.

Fristen und das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Ein wichtiger Hebel: Nach einer Sollzinsbindung von zehn Jahren oder länger hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Konkret heißt das:

• Zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens kannst du kündigen – mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.
• Es fällt dabei keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
• Das Recht verfällt nicht: Auch nach 11 oder 12 Jahren kannst du weiterhin jederzeit mit dieser Frist kündigen.

Das ist besonders relevant, wenn dein alter Vertrag eine sehr lange Zinsbindung (z. B. 15 oder 20 Jahre) hat, die Zinsen aber gesunken sind: Nach zehn Jahren kannst du auf ein günstigeres Darlehen umschulden, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Unabhängig davon gilt für die reguläre Anschlussfinanzierung: Kümmere dich früh, idealerweise 12 bis 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung, damit du in Ruhe vergleichen und – wenn sinnvoll – ein Forward-Darlehen prüfen kannst.

Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung

1. Zu spät kümmern. Wer erst reagiert, wenn das Prolongationsangebot der Bank im Briefkasten liegt, hat kaum noch Verhandlungsspielraum.
2. Nur das Angebot der Hausbank annehmen. Ein Vergleich mit anderen Banken ist meist bares Geld wert.
3. Wechselkosten falsch einschätzen. Die Grundschuldabtretung ist deutlich günstiger als eine Neueintragung – der Wechsel scheitert selten an den Kosten.
4. Forward-Aufschlag ignorieren. Bei langer Vorlaufzeit summiert sich der Aufschlag; er gehört in jeden Vergleich.
5. Tilgung zu niedrig ansetzen. Bei gestiegenen Zinsen ist eine ehrliche Kalkulation der neuen Rate entscheidend, um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

Fazit

Die Anschlussfinanzierung entscheidet mit über die Gesamtkosten deiner Immobilie. Die Prolongation ist bequem, aber selten die günstigste Lösung. Die Umschuldung lohnt sich dank günstiger Grundschuldabtretung schon bei kleinen Zinsvorteilen. Das Forward-Darlehen gibt Planungssicherheit, ist aber eine bindende Wette auf steigende Zinsen. Das Volltilgerdarlehen beendet das Zinsänderungsrisiko ganz, verlangt aber eine höhere Rate. Wichtigster Tipp: früh vergleichen und das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB im Blick behalten.

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Transparenzhinweis: Alle Zins- und Kostenangaben beziehen sich auf den Stand Juli 2026 und können sich täglich ändern. Die Angaben dienen der Information und ersetzen keine individuelle Beratung durch einen Finanzierungsexperten. Bitte hole vor einer Entscheidung ein persönliches Angebot ein und vergleiche mehrere Banken.

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