Sind ETFs tatsächlich besser als Immobilien?

Betongold ist für viele Investoren das Nonplusultra, um passive Einkommensströme zu erzielen. Vor allem Immobilien in Großstädten oder beliebten Urlaubsregionen (beispielsweise auf Mallorca) bieten vielversprechende Renditen. Dennoch sind Immobilieninvestments längst nicht mehr der Garant für üppige langfristige Gewinne. Es gibt nämlich einige ETFs, die sogar besser als Immobilien sind.

Auf den ersten Blick sind Immobilien klar Gewinngaranten, aber …

Prof. Dr. Moritz Schularick zeigt in seiner Untersuchung der Universität Bonn, dass Deutschland immer reicher und zudem immer ungleicher wird. Auch die interessanten Analysen zu den Immobilienpreisen lassen aufhorchen und bestätigen alle Betongold-Investoren in ihrer Annahme.

Lohnt sich das Immobilieninvestment tatsächlich als zuverlässige Rendite? Die Gewinngarantie aus Vermietung und Co. ist längst nicht mehr gegeben.

Allerdings zeigt sich bei Diversifizierung der Daten ein leicht verändertes Bild. Der Immobilienpreisanstieg für Deutschland ist ab 1980 beispielsweise nur mit 4,10 Prozent p. a. ersichtlich. Im selben Zeitraum verlor der Aktienmarkt um mehr als 10 Prozent. Grund für den enormen Anstieg der Immobilienpreise vor 1980 waren vor allem die Folgen des Zweiten Weltkrieges, denn die Nachfrage nach Wohnraum war durch die vielen zerstörten Häuser enorm.

Viele Investoren nutzen auch heute noch die vergleichsweise wertstabilen Preise im Betongold-Sektor, wenngleich sie längst immer häufiger Alternativen (beispielsweise vielversprechende Immobilien-ETFs) nutzen. Sie sind vor allem für diejenigen interessant, die über weniger Eigenkapital verfügen. Wer ausreichend liquide Mittel besitzt, kann auch Immobilien auf Mallorca kaufen, denn die Baleareninsel erlebt einen wahren Boom.

Untersuchungen zeigen, dass die Preise vor allem im Umland von Palma zwischen 2015 und 2018 um über 54 Prozent gestiegen sind. Auch in Palma Stadt (Zuwachs von über 28 Prozent), im Südwesten der Insel (mehr als 23 Prozent), im Nordosten (über 22 Prozent), im Süden (mehr als 22 Prozent) und anderen Bereichen der Insel zeigt sich ein identischer Trend. Wer frühzeitig investiert, kann seine Immobilie an Touristen vermieten oder sie gewinnbringend im Strom der Preissteigerungen veräußern.

Immobilien ETFs besser als direktes Immobilien-Investment

Warum immer mehr Menschen Immo-ETFs für den Vermögensaufbau nutzen und sich gegen ein direktes Investment entscheiden, hat verschiedene Ursachen. Die wohl wichtigste ist der deutlich geringere Kapitalbedarf. ETFs gibt es schon ab wenigen Euro pro Monat, beispielsweise als Sparplan-ETFs, die viele Anbieter bereits ab 50 Euro/Ausführung bereithalten.

Wer sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, braucht deutlich mehr Eigenkapital, insbesondere in begehrten Gegenden wie Mallorca. Ein weiterer Vorteil der ETFs ist deren Flexibilität. Sie abzustoßen, das Depot aufzulösen, ist deutlich leichter als ein Verkauf einer Immobilie. Überdies ist der Vorgang selbst auch mit geringeren Kosten verbunden.

Automatisiert investieren, ohne vor Ort sein zu müssen

Das Investment in Immobilien ist gerade beim direkten Kauf gar nicht so leicht. Infrage kommende Objekte müssen zunächst (über einen Makler) gesucht und besichtigt werden. Zusätzlich gilt es, das Potenzial sowie die gegenwärtigen Kostenaufwendungen bestmöglich einzuschätzen, um die gewinnbringenden Verkaufschancen zu beziffern.

Deutlich leichter geht das Investment in Immobilien-ETFs. Auf Wunsch klappt das sogar voll automatisiert, denn es stehen bereits ausgewählte und ausgewogene Finanzprodukte zur Verfügung. Nachdem die ETFs ausgewählt sind, kann ein Sparplan eingerichtet werden, der automatisiert ausgeführt wird. Erfahrungsgemäß genügt es, die Portfoliogewichtung einmal jährlich zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen, doch der Aufwand ist im Vergleich zum direkten Immobilien-Investment kaum vorhanden.

Was beim Immobilien Investment beachten?

Wenn Sie in Immobilien investieren wollen, gibt es einige Punkte, die Sie beachten sollten. Zunächst einmal sollten Sie sich überlegen, welche Art von Immobilie Sie kaufen möchten. Wohnungen und Häuser sind die beiden häufigsten Arten von Immobilien, aber es gibt auch gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude oder Läden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, wo die Immobilie liegen soll. In Großstädten wie Berlin oder München sind die Preise für Wohnungen in der Regel höher als in kleineren Städten oder auf dem Land. Aber auch hier gilt: Je nach Lage der Immobilie kann der Preis stark schwanken. Eine Immobilie in zentraler Lage ist meistens teurer als eine, die etwas außerhalb liegt.

Wenn Sie sich für eine bestimmte Immobilieentschieden haben, sollten Sie sich auch überlegen, ob Sie sie selbst nutzen oder vermieten möchten. Beides hat Vor- und Nachteile. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, müssen Sie keine Miete zahlen und haben die Möglichkeit, sie nach Ihren Wünschen einzurichten und zu gestalten. Allerdings müssen Sie auch alle Kosten für die Instandhaltung und Renovierung selbst tragen.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie natürlich Mieteinnahmen erzielen, um Ihre Kosten zu decken. Aber auch hier gibt es verschiedene Möglichkeiten: Sie können die Immobilie an private Mieter vermieten oder an eine Firma als gewerbliche Nutzung. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile, die Sie sorgfältig abwägen sollten.

Auch die Finanzierung Ihrer Immobilie ist ein wichtiger Punkt. Sie sollten sich überlegen, ob Sie das Geld für den Kauf selbst aufbringen können oder ob Sie einen Kredit aufnehmen müssen. Kredite sind in der Regel teurer als Eigenkapital, aber manche Menschen haben einfach keine andere Wahl. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, sollten Sie sich gut informieren und verschiedene Angebote vergleichen, um die beste Konditionen zu finden.

Investieren Sie also nicht einfach blind in irgendeine Immobilie, sondern denken Sie sorgfältig darüber nach und informieren Sie sich gründlich, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Günstigere Kosten bei Immobilien-ETFs

Der Immobilienkauf ist meist mit hohen Kostenaufwendungen verbunden, vor allem bei einer benötigten Baufinanzierung. Steigen beispielsweise die Darlehenszinsen, macht das auch den Kauf der Wunschimmobilie mit Renditespekulation deutlich teurer. Hinzu kommen Kostenbelastungen durch Makler, Notar, Grundbuchamt und Co. Die gesamten Nebenkosten für den Immobilienkauf liegen bei etwa 10 bis 15 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises.

Viel günstiger ist das Investment in Immobilien-ETFs. Abhängig vom gewählten Finanzprodukte liegen die Kosten bei rund 0,12 bis 0,70 Prozent. Was viele Immobilien-Investoren auch unterschätzen, ist das sogenannte Klumpenrisiko. Steht die Immobilie beispielsweise in einer besonders strukturschwachen Region, kann dies den eigentlich vielversprechenden Preis deutlich nach unten korrigieren.

Anders hingegen ist das Risiko bei den Immobilien-ETFs. Hier wird in verschiedenen Unternehmen investiert, sodass das Risiko einer Negativentwicklung durch die Diversifikation deutlich geringer ist.

Passives Einkommen durch ETFs oder direktes Immobilien Investment: Was erzielt bessere Ergebnisse?

Immobilien bringen deutlich mehr Renditen als Aktien oder andere Finanzprodukte. Das stimmt mit Blick auf die gegenwärtigen Zahlen nicht. Auch wenn vor allem in Deutschland in den letzten Jahren eine rasante Steigerung der Mieten stattfand, sind Immobilien-Investments nicht zwangsläufig bei der Generierung passiven Einkommens überlegen.

Die Mietrendite liegt in Deutschland bei circa vier Prozent, Tendenz aufgrund der gegenwärtigen Marktlage, steigend. Allerdings müssen Eigentümer vor allem bei älteren Immobilien immer tiefer in die Tasche greifen, um beispielsweise geforderte Sanierungen zu realisieren. Auch die Kosten für die Instandhaltung von Wohneigentum wachsen durch die generellen Preissteigerungen deutlicher. Dies wirkt sich auf eine Reduktion der Mietrenditen aus.

Investoren, die sich geschickt ein ETF-Portfolio zusammenstellen, können häufig schon in den ersten Monaten beachtliche Renditen erzielen. Doch dieses Finanzprodukt ist, wie auch Wertpapiere, auf den langfristigen Anlagehorizont ausgelegt. Durchschnittlich können Jahresrenditen bei ETFs zwischen über drei und über sieben Prozent liegen. Abhängig ist das Ergebnis auch hier von der Zusammensetzung und der Kostenquote.

ETFs sind deutlich günstiger als Immobilien-Investments und überzeugen trotzdem mit Rendite starken Ergebnissen.

Tipp: Zu den bekanntesten Immobilien-ETFs gehören beispielsweise iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF, VanEck Global Real Estate UCITS ETF oder CSIF (IE) FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue UCITS ETF. Sie sind unter anderem durch ihre Fondsgröße vergleichsweise sichere Renditegaranten, denn das Risiko, dass diese Fonds pleitegehen, ist relativ gering.

Wer sich langfristig ein passives Einkommen ohne fortwährenden Aufwand aufbauen möchte, sollte sich näher mit den ETFs befassen. Im Gegensatz zu einem Immobilienbesitz müssen die ETFs nicht ständig überwacht werden oder verursachen überraschende Kosten. Einmal fundiert ausgewählt, können sie hingegen passive Renditeströme bringen.

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