Sind ETFs tatsächlich besser als Immobilien?

Betongold gilt für viele Anleger traditionell als attraktive Möglichkeit, um Vermögen aufzubauen und passive Einkommensströme zu erzielen. Insbesondere Immobilien in gefragten Lagen wie Großstädten oder beliebten Urlaubsregionen versprachen in der Vergangenheit oft ansehnliche Renditen. Doch die Zeiten ändern sich: Angesichts gestiegener Zinsen, hoher Baukosten und regulatorischer Eingriffe ist das direkte Immobilieninvestment nicht mehr zwangsläufig ein Garant für üppige Gewinne. Alternative Anlageformen rücken stärker in den Fokus – darunter börsengehandelte Indexfonds (ETFs), die unter bestimmten Gesichtspunkten sogar vorteilhafter sein können.

Auf den ersten Blick scheinen Immobilien klare Gewinngaranten, aber …

Die Attraktivität von Immobilien als Anlageklasse wird oft mit historischen Daten untermauert. Eine viel zitierte Untersuchung von Prof. Dr. Moritz Schularick (Universität Bonn) zeigte langfristige Trends auf, wonach Immobilienpreise in vielen westlichen Ländern über sehr lange Zeiträume (seit etwa 1870) eine durchschnittliche jährliche Wertsteigerung von teils über 7 Prozent erzielt haben könnten, während Wertpapiere im selben Zeitraum ähnlich abschnitten.

Ist das Investment in Betongold also tatsächlich eine zuverlässige Renditequelle? Eine pauschale Gewinngarantie aus Vermietung und Wertsteigerung ist angesichts veränderter Marktbedingungen wie gestiegener Zinsen, hoher Baukosten und zunehmender Regulierung (z.B. Mietpreisbremse, energetische Sanierungspflichten) längst nicht mehr gegeben.

Eine differenzierte Betrachtung der Daten zeigt ein verändertes Bild. Für Deutschland beispielsweise fällt der durchschnittliche Immobilienpreisanstieg seit 1980 mit etwa 4,1 Prozent pro Jahr deutlich moderater aus als in den Jahrzehnten zuvor. Der massive Anstieg nach dem Zweiten Weltkrieg war stark durch den Wiederaufbau und die hohe Nachfrage nach knappem Wohnraum geprägt – eine Sondersituation.

Viele Investoren schätzen nach wie vor die relative Wertstabilität von Immobilien, prüfen jedoch zunehmend Alternativen. Dazu gehören beispielsweise vielversprechende Immobilien-ETFs. Sie sind vor allem für Anleger interessant, die über weniger Eigenkapital verfügen, eine höhere Flexibilität wünschen oder den Aufwand eines Direktinvestments scheuen. Direkte Investments, etwa in spezifische Märkte wie Immobilien auf Mallorca, bleiben eine Option für kapitalstarke Investoren, die bereit sind, lokale Marktkenntnisse zu erwerben und die damit verbundenen Risiken (z.B. Marktschwankungen, regulatorische Änderungen) zu tragen.

Beispielsweise zeigten Untersuchungen, dass die Preise im Umland von Palma zwischen 2015 und 2018 stark gestiegen sind. Solche Phasen können zwar Chancen bieten, erfordern aber gutes Timing und bergen erhebliche Risiken, falls sich der Markt dreht.

Immobilien-ETFs: Eine flexible Alternative zum direkten Immobilien-Investment

Warum entscheiden sich immer mehr Menschen für Immobilien-ETFs und gegen ein direktes Investment? Die Gründe sind vielfältig. Der wohl wichtigste ist der deutlich geringere Kapitalbedarf. Ein [Interner Link: Was ist ein ETF?] kann oft schon mit kleinen Beträgen, beispielsweise über einen monatlichen Sparplan ab 25 oder 50 Euro, bespart werden.

Der Kauf einer Immobilie erfordert hingegen in der Regel erhebliches Eigenkapital, oft 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten, was schnell einen sechsstelligen Betrag bedeuten kann. Ein weiterer entscheidender Vorteil von ETFs ist ihre hohe **Liquidität und Flexibilität**. ETF-Anteile können an jedem Börsentag einfach gekauft oder verkauft werden. Der Verkauf einer Immobilie hingegen ist ein langwieriger Prozess, der Monate dauern kann und mit erheblichen Transaktionskosten verbunden ist. Das Kapital ist also deutlich weniger flexibel gebunden.

Automatisiert investieren ohne Verwaltungsaufwand

Ein direktes Immobilieninvestment ist mit erheblichem Aufwand verbunden. Die Suche nach geeigneten Objekten, Besichtigungen, Verhandlungen, die Prüfung von Bausubstanz und Potenzial sowie die Einschätzung zukünftiger Kosten (Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung) erfordern Zeit, Fachwissen und oft die Hilfe von Experten (Makler, Gutachter).

Deutlich einfacher gestaltet sich das Investment in Immobilien-ETFs. Hier investiert man über ein einziges Wertpapier in ein breit gestreutes Portfolio von Immobilienunternehmen oder Real Estate Investment Trusts (REITs). Die Auswahl passender ETFs und die Einrichtung eines Sparplans können oft online erfolgen. Der laufende Verwaltungsaufwand ist minimal – eine jährliche Überprüfung der Portfoliozusammensetzung genügt meist. Im Vergleich zum Management einer Direktimmobilie (Mietersuche, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen) ist der Zeitaufwand verschwindend gering.

Was beim direkten Immobilien-Investment zu beachten ist

Wenn Sie trotz des Aufwands ein direktes Investment in Erwägung ziehen, sollten Sie folgende Punkte sorgfältig prüfen:

1. Art der Immobilie: Wohn- oder Gewerbeimmobilien? Beide Segmente haben unterschiedliche Rendite-Risiko-Profile, Mieterstrukturen und Verwaltungsanforderungen.
2. Lage, Lage, Lage: Dieser Grundsatz gilt nach wie vor. Analysieren Sie Makro- (Wirtschaftsregion, Demografie) und Mikrolage (Anbindung, Infrastruktur, Nachbarschaft). Hohe Preise in Top-Lagen sind keine Garantie für hohe Renditen, wenn die Mieten nicht mithalten oder das Wertsteigerungspotenzial begrenzt ist.
3. Nutzung: Eigennutzung oder Vermietung? Selbstnutzung spart Miete, bindet aber Kapital und verursacht alle Kosten selbst. Vermietung generiert Einnahmen, birgt aber Risiken (Mietausfall, Leerstand, Streitigkeiten) und erfordert Verwaltungsaufwand. Unterscheiden Sie zwischen privater und gewerblicher Vermietung.
4. Finanzierung: Wie hoch ist der Eigenkapitalanteil? Welche Finanzierungsstruktur ist sinnvoll? Vergleichen Sie Kreditkonditionen sorgfältig, besonders in Zeiten höherer Zinsen. Berücksichtigen Sie alle Nebenkosten (siehe nächster Punkt). Eine solide Finanzierungsplanung ist essenziell.
5. Kosten und Risiken: Kalkulieren Sie realistisch: Kaufnebenkosten ([Interner Link: Kosten beim Immobilienkauf] - Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) können 10-15% des Kaufpreises ausmachen. Laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Hausgeld) und Rücklagen für Instandhaltung (insbesondere bei älteren Objekten und energetischer Sanierung) müssen eingeplant werden. Unterschätzen Sie nicht das Risiko von Leerstand, Mietausfällen oder unerwarteten Reparaturen.

Eine gründliche Analyse des Marktes, des spezifischen Objekts und Ihrer persönlichen finanziellen Situation ist unerlässlich, bevor Sie eine solch weitreichende Entscheidung treffen.

Kosten und Risiken im Vergleich: Immobilien vs. ETFs

Der direkte Immobilienkauf ist eine kapitalintensive Angelegenheit. Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche **Nebenkosten** an: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5% bis 6,5%), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 1,5-2%) sowie eventuelle Maklerprovisionen (oft 3-7% inkl. MwSt.). Diese Kosten summieren sich schnell auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und sind beim Kauf sofort fällig.

Im Vergleich dazu ist das Investment in Immobilien-ETFs deutlich kostengünstiger. Die laufenden Verwaltungskosten, ausgedrückt durch die **Gesamtkostenquote (Total Expense Ratio, TER)**, liegen meist zwischen 0,1 und 0,7 Prozent pro Jahr. Die Transaktionskosten für Kauf und Verkauf über einen Online-Broker sind ebenfalls gering, oft nur wenige Euro oder ein geringer Prozentsatz des Ordervolumens.

Ein entscheidender Unterschied liegt auch im **Risikoprofil**. Beim Direktinvestment besteht ein erhebliches **Klumpenrisiko**: Ein Großteil des Kapitals ist in einem einzigen Objekt an einem einzigen Standort gebunden. Negative Entwicklungen vor Ort (wirtschaftlicher Abschwung, demografischer Wandel, Infrastrukturprobleme) oder objektspezifische Probleme (Bauschäden, schwierige Mieter) können den Wert und die Rendite massiv beeinträchtigen. Hinzu kommt das **Illiquiditätsrisiko**: Eine Immobilie lässt sich nicht kurzfristig zu einem fairen Preis verkaufen.

Immobilien-ETFs bieten hingegen eine breite **Diversifikation**. Sie investieren in Dutzende oder Hunderte von Immobilienunternehmen oder Immobilien aus verschiedenen Ländern, Regionen und Sektoren (Wohnen, Büro, Logistik, Einzelhandel). [Interner Link: Diversifikation im Portfolio] reduziert das Risiko, dass die negative Entwicklung eines einzelnen Marktes oder Unternehmens das gesamte Investment gefährdet. ETFs unterliegen zwar allgemeinen Marktschwankungen (**Marktrisiko**), bieten aber durch die Streuung ein besseres [Interner Link: Risikomanagement bei Geldanlagen] im Vergleich zum Einzelobjekt.

Passives Einkommen durch ETFs oder direktes Immobilien-Investment: Was erzielt bessere Ergebnisse?

Die Vorstellung, dass Immobilien stets höhere Renditen als Aktien oder ETFs liefern, ist ein Mythos. Obwohl die Mieten in Deutschland in den letzten Jahren vielerorts gestiegen sind, ist ein Direktinvestment nicht zwangsläufig die überlegene Strategie zur Generierung von [Interner Link: Passives Einkommen generieren], insbesondere wenn man Kosten und Aufwand realistisch betrachtet.

Die **Brutto-Mietrendite** (Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis inkl. Nebenkosten) liegt in Deutschland oft nur bei 2 bis 4 Prozent, stark abhängig von Lage, Zustand und Kaufzeitpunkt. Von diesen Einnahmen müssen jedoch zahlreiche Kosten abgezogen werden: nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten, Rücklagen für Instandhaltung und Reparaturen, Steuern sowie Zins- und Tilgungszahlungen bei Fremdfinanzierung. Insbesondere bei älteren Immobilien können hohe Kosten für energetische Sanierungen die **Netto-Rendite** erheblich schmälern oder sogar negativ werden lassen. Der Begriff "passives Einkommen" ist hier oft irreführend, da die Verwaltung einer Immobilie erheblichen Zeitaufwand bedeutet.

Ein breit gestreutes **ETF-Portfolio** (das neben Immobilien-ETFs auch globale Aktien-ETFs umfassen kann) hat historisch betrachtet oft attraktive Renditen erzielt. Globale Aktien-ETFs (z.B. auf den MSCI World) erwirtschafteten langfristig durchschnittliche Jahresrenditen von etwa 6 bis 8 Prozent (vor Steuern), resultierend aus Kursgewinnen und Dividendenausschüttungen. Auch Immobilien-ETFs generieren Erträge aus den Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der im Fonds enthaltenen Immobilien bzw. der Aktien der Immobilienunternehmen (REITs). Diese Erträge werden entweder ausgeschüttet oder thesauriert (wiederangelegt).

ETFs bieten somit eine potenziell renditestarke Alternative, die mit deutlich geringeren Kosten und minimalem Verwaltungsaufwand verbunden ist, auch wenn die Erträge Marktschwankungen unterliegen.

Hinweis: Bekannte Immobilien-ETFs sind beispielsweise der iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF, der VanEck Global Real Estate UCITS ETF oder der CSIF (IE) FTSE EPRA Nareit Developed Green Blue UCITS ETF. Diese investieren meist global oder regional gestreut in Immobilienaktien und REITs. Achten Sie bei der Auswahl auf die genaue Indexabbildung (Regionen, Sektoren), die Kosten (TER), das Fondsvolumen und die Ertragsverwendung (ausschüttend/thesaurierend).

Fazit: Immobilien vs. ETFs – Eine individuelle Entscheidung

Die Wahl zwischen einem direkten Immobilieninvestment und einer Anlage in (Immobilien-)ETFs ist keine Glaubensfrage, sondern hängt von Ihren persönlichen Zielen, Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem Anlagehorizont ab. Beide Anlageklassen haben klare Vor- und Nachteile:

• Immobilien (Direktinvestment):
• Vorteile: Potenzial für Wertsteigerung und Mieteinnahmen, Inflationsschutz durch Sachwert, Möglichkeit der Eigennutzung, Hebelwirkung durch Fremdfinanzierung möglich (aber auch riskant).
• Nachteile: Hoher Kapitalbedarf, hohe Transaktions- und Nebenkosten, geringe Liquidität (schwer verkäuflich), Klumpenrisiko (Standortabhängigkeit), hoher Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand, Zinsänderungsrisiko bei Finanzierung, regulatorische Risiken.
• (Immobilien-)ETFs:
• Vorteile: Geringer Kapitalbedarf (Sparpläne ab kleinen Beträgen), hohe Flexibilität und Liquidität (börsentäglich handelbar), breite Risikostreuung durch Diversifikation, geringe laufende Kosten (TER), minimaler Verwaltungsaufwand, Transparenz.
• Nachteile: Abhängigkeit von allgemeinen Marktschwankungen (Volatilität), keine Möglichkeit der Eigennutzung, kein direkter Einfluss auf die enthaltenen Immobilien/Unternehmen, Erträge (Dividenden/Ausschüttungen) können schwanken.

Für viele Anleger kann eine **diversifizierte Anlagestrategie**, die verschiedene Anlageklassen kombiniert, die sinnvollste Lösung sein. Dies könnte bedeuten, ETFs als Kerninvestment zu nutzen und je nach Kapital und Präferenz möglicherweise durch ein Direktinvestment zu ergänzen – oder sich vollständig auf ein breit gestreutes ETF-Portfolio zu konzentrieren. Wägen Sie die Argumente sorgfältig ab und treffen Sie eine informierte Entscheidung, die zu Ihrer persönlichen Situation passt. Bei Unsicherheiten kann die Einholung von unabhängigem Finanzrat hilfreich sein.

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