Mieten oder Kaufen Rechner

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Die Grundfrage: Eigenheim oder Miete + Anlage

Die Frage "Mieten oder Kaufen?" ist eine der teuersten Entscheidungen im Leben - und sie laesst sich nicht pauschal beantworten. Wer kauft, baut ueber die Tilgung Vermoegen auf und ist unabhaengig von Mieterhoehungen. Wer mietet, bleibt flexibel und kann das nicht gebundene Kapital am Kapitalmarkt anlegen. Welche Variante sich finanziell mehr lohnt, haengt vom Zusammenspiel vieler Faktoren ab.

Dieser Rechner macht den fairen Vergleich: Beide Szenarien gehen vom gleichen monatlichen Budget aus. Wer guenstiger wohnt, investiert die Differenz - so werden Kaufen und Mieten wirklich vergleichbar.

Kaufnebenkosten: die unterschaetzte Huerde

Beim Kauf fallen ueber den Kaufpreis hinaus erhebliche Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) sowie gegebenenfalls Maklerprovision (bis ca. 3,57 % inkl. MwSt). Zusammen sind das oft 9 bis 12 % des Kaufpreises. Diese Kosten sind sofort aus Eigenkapital zu zahlen und stecken nicht im Immobilienwert - sie muessen ueber die Wertsteigerung erst wieder "verdient" werden. Genau deshalb lohnt sich ein Kauf bei sehr kurzem Zeithorizont selten.

Opportunitaetskosten des Eigenkapitals

Der oft uebersehene Punkt: Das Eigenkapital und die hoehere monatliche Rate beim Kauf sind Geld, das alternativ am Kapitalmarkt arbeiten koennte. Diese entgangene Rendite nennt man Opportunitaetskosten. Im Rechner investiert der Mieter sein Eigenkapital sowie jede monatliche Ersparnis in ETFs. Je hoeher die unterstellte ETF-Rendite und je groesser das Eigenkapital, desto attraktiver wird das Mieten.

Wertsteigerung und Zins

Zwei Stellschrauben entscheiden besonders stark ueber das Ergebnis: die Wertsteigerung der Immobilie und der Sollzins der Finanzierung. Eine hohe Wertsteigerung wirkt wie ein Hebel auf das eingesetzte Eigenkapital und spricht fuer den Kauf. Ein hoher Zins verteuert die Finanzierung und spricht fuers Mieten. Da niemand die kuenftige Entwicklung kennt, lohnt es sich, mehrere Szenarien durchzuspielen - etwa eine vorsichtige Wertsteigerung von 1 bis 2 %.

Was der Rechner nicht abbildet

Geld ist nicht alles. Wohneigentum bedeutet Sicherheit, Gestaltungsfreiheit und Schutz vor Kuendigung, bindet aber Kapital und Lebensplanung an einen Ort. Mieten bedeutet Flexibilitaet und weniger Verantwortung, aber Abhaengigkeit vom Vermieter. Auch Steuern (ETF-Gewinne sind steuerpflichtig, selbstgenutzte Immobilien nach der Spekulationsfrist nicht), Verkaufskosten und die Inflation bleiben im Rechner aussen vor. Das Ergebnis ist daher eine fundierte Orientierung, kein Ersatz fuer eine individuelle Beratung.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung kostet 400.000 Euro, Du bringst 80.000 Euro Eigenkapital mit, die Kaufnebenkosten betragen 10 %. Bei 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung liegt die monatliche Rate bei rund 1.650 Euro, plus etwa 330 Euro Instandhaltung. Eine vergleichbare Wohnung liesse sich fuer 1.300 Euro Kaltmiete mieten. Der Mieter investiert sein Eigenkapital und die monatliche Differenz zu 6 % in ETFs. Ob am Ende Kaufen oder Mieten vorn liegt, haengt entscheidend von Wertsteigerung, Zins und Anlagezeitraum ab - spiele oben Deine eigenen Annahmen durch.